注意,这个流程拆迁方绝对不能违背,请检查对

2018-11-26 10:52   作者:拆迁律师   浏览次数:次   分享到:

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  征地拆迁是一个非常复杂的过程,短则几个月,长则几年。很多时候有些朋友因为征地拆迁而越走越富而有些朋友的补偿款却不尽人意,其实征地拆迁每一个环节都暗藏着提升拆迁补偿的“开关”,对于取得公平、合理的补偿非常重要,一些被征收人不注重参与征地拆迁的各个环节,以至于错过了比较好的维权时机,这是非常可惜的。如果想要更好的把握拆迁补偿款,做好游刃有余,我们就必须找到这个正确的触碰“按钮”并且按照合适的方法启动,接下来创为律师就结合征地拆迁的每个环节过程给大家分析一下如何找准提升拆迁补偿的关键要素。

  首先创为律师先带着大家了解一下征地拆迁过程

  01

     第一个阶段主要是征收的决定阶段,这个阶段主要包含征地的前期准备工作:各种规划、审批手续的办理等等。创为律师认为其中最容易出现的问题就是:某些征收方为了未批先占、少批多占的目的,利用一些会议纪要或部门意见等等“红头文件”代替征地拆迁的法定文件。在这个阶段,创为律师请大家一定要搞清楚文件内容、性质以及发布主体等等。

    1、预征收土地公告

  预征收土地公告并非征地公告,作为一个法定的征地环节必不可少,这个时候征地文件还没有报批,先提前预告一下,这个预告一般会告知征地范围,拟征土地的补偿标准,安置途径等。预征收土地公告由国土资源所负责在被征地土地所在地的村内张贴或者在互联网、电视台等媒体平台上发布。

  在预征收土地公告之后,凡是在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的一般来说就很难获得补偿了,这也就是创为律师常常说的“冻结期”。

  这个地方创为律师要告诉大家,如果被征收人对适用的补偿标准,安置途径不满意的,可以在规定的时间内书面提起听证。

    2、调查确认

  这个环节其实也是测量环节,就是量地、量房,确定你家被划入征地红线范围内的土地面积、房屋面积、地上青苗、附着物的情况等等,创为律师告诉你征收方主要是为了把要征收的这块的情况摸清楚,用于制作征地审批文件,报请上级政府审批。

  3、征地拆迁的申请流程

  创为律师经常告诉大家,无论是因为什么项目,征地拆迁都是要经过法定流程,那什么是法定流程呢?从组织、审核、上报、审批到下发文件....

  上报环节:市、县国土资源行政主管部门根据征地情况调查结果和市县人民政府拟定的征地补偿标准、安置方案,以及建设项目的相关材料,依法拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案,编制建设用地呈报说明书(简称一书四方案),经过县级人民政府初步审核同意后,由县级人民政府正式行文报批。

  审批环节:市县人民政府上报的征地材料,由省(自治区、直辖市)国土资源部门受理,并进行预审。征地材料齐全、征地程序合法、征地补偿标准符合法律规定、安置方案已经确认,市县人民政府已经出具说明材料的,报请省级人民政府审批。

  须报国务院批准的,由省(自治区、直辖市)人民政府审查后报请国务院批准,省级国土资源部门将征地材料报送国土资源部审查。

  征地经国务院或省级人民政府批准后,国土资源部或省级国土资源部门下发征地批准文件。

  4、发布征地公告

  经依法批准征地项目后,市县人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内发布征地公告。

  根据创为律师的归纳总结,综合来看征地公告应该包括:

  1、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;

  2、被征用土地的位置、性质、面积等等;

  3、征地补偿标准和农业人员安置途径;

  4、办理征地补偿登记的期限、地点。

  征地公告是征地拆迁过程中的一份很重要的文件,被征收人一定要详细阅读征地公告的内容,了解载明的各项权利。

  5、补偿登记

  征地补偿登记的作用在于对具体的被征收人的补偿土地面积、位置、地类、地上附着物和青苗的种类、数量等信息进行“二次确认”,这个环节是创为律师平时告诉大家的“两公告一登记”中的“一登记”,此环节主要在“两公告”的中间。被征收土地的使用权人应当在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

  所谓的补偿登记,其实就是登记哪些人可以享受补偿安置政策,在这里,各地可能就有一些限制性政策,例如外嫁女、上门的女婿等等的安置政策,租房经营应如何登记补偿等等,这些被征收人都要及时去了解,如果对政策有异议要及时咨询专业律师。

  如果实践中,被征收人是在没有见到任何公告的情况下就要求去排队登记的,创为律师请大家注意,这就叫做程序违法。

  02

     第二个阶段是补偿决定的确定阶段,征收补偿一旦确定,被征收人则面临着同政府签订补偿协议的问题,在此,创为律师再一次警示:一旦协商自愿在拆迁安置补偿协议上签字,即要承担相应的法律后果。在现实生活中,很多百姓常常采取对补偿协议置之不理的态度,但往往这样的做法是不明智的,这样不仅会为有关部门的下一步强拆行为提供了依据,也会导致法律维权时效的消磨丧失,否则被征收人承担房屋被强拆的风险极大。

  1、征地补偿、安置方案公告

  市、县人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案,对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行进一步核实,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。

  征收土地的补偿、安置方案公告由市县国土资源行政主管部门进行。内容包括:1、本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;2、土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;3、安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;4、地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;5、农业人员的具体安置途径;6、其他有关征地补偿、安置的具体措施。

  针对这一环节创为律师提示被征收人享有这样的权利:市、县人民政府土地行政主管部门应当受理对征收土地公告内容和征地补偿、安置方案公告内容的查询或者实施中问题的举报,接受社会监督。未依法进行征收土地公告的,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告,有权拒绝办理征地补偿登记手续。未依法进行征地补偿、安置方案公告的,被征收人有权拒绝办理征地补偿、安置手续。

  为确保被征地农民权利的维护,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的,应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府国土资源行政主管部门提出。只要被征地农民提出了听证需求,那么市、县国土资源部门就必须要举行听证。

  2、批准征地补偿、安置方案

  征地补偿安置方案公告期满,被征地人无异议或者根据有关要求对征地补偿安置方案进行完善后,将征求意见后的征地补偿安置方案,连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市县人民政府批准,并报省级国土资源行政主管部门备案。

  所以,创为律师告诉大家如果被征收人对补偿安置方案,补偿标准不满意,一定要及时提出意见,要求听证,最好能够让专业的征地拆迁律师帮忙分析补偿是否公平合理,如果差距较大,应当做好走法律程序的准备。

  03

     第三个阶段是征收的实施阶段,在这个阶段,征收工作已经进行到最后一步也是最重要的一步,这种情形下,虽然被征收人的处境已不像刚开始那样出于主动地位,但律师若要为被征收人争取合法权益还是有一定的扭转空间的,结合维权经验来讲,创为律师还是希望大家可以越早着手维权越好。

  04

    说到这里创为律师要着重强调一个环节:谈判协商。在补偿、安置方案批准之后,拆迁工作人员就会跟被征地农民协商签订协议了。在这个阶段,一般被征收人会收到针对自己家的征地补偿方案或者征地补偿评估报告,征收方会与被征收人进行两轮到四轮的商谈,就补偿的事情进行沟通。

  这个环节是政府和百姓相互试探的,根据创为律师的案件代理经验来看,大多数被征收人最终能取得多少补偿款都主要集中在此协商阶段,这个时候就需要被征收人有足够的把握和筹码争取到和政府谈判的机会,如何获取谈判的筹码,就需要被征收人或者专业律师来帮助通过一系列调查和法律途径争取有利于被征收人的筹码。

  在征收过程中,创为律师在任何一个阶段都有介入案件的可能,但不同的阶段,维权的难易程度不同,建议广大的被征收人在面临不合理补偿或违法强拆时,一定要主动拿起法律的武器,提前联系律师介入维权,准备收集好维权证据,启动有关的法律程序,避免自身权益的进一步受损。

温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-900-9881  400-098-5616或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。
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