甘肃村委因拆迁反悔申请仲裁，结果却出乎意料！
2021-07-17 14:01 作者：拆迁律师 浏览次数：次 分享到：
摘要：村委会因拖欠丁女士工程款，遂用房屋作价抵偿，但不曾料想拆迁公告一出村委就反口推脱，称丁女士无农村户口无权拥有房屋并要求返还，还捏造实施称欠款的是其他公司，这样一波操作让丁女士哭笑不得，村委自信的申请仲裁要“房屋所有权”，看仲裁机构如何评判！
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案件事项
申 请 人：村委会
被申请人：丁女士（化名）
审理机关：天水仲裁委员会
代理律师：北京创为律师事务所满增桂、秦雪婷
仲裁请求：1、申请人申请依法裁决申请人与被申请人签订的《住宅楼房转让买卖合同》无效；2、依法裁决被申请人立即返还房屋；3、本案仲裁费用由被申请人承担。
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满增桂律师团队代理案件
律师团队：满增桂
满增桂律师团队
律师团队：秦雪婷
满增桂律师团队
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案情陈述
2004年5月14日,市规划局规划批准申请人选址修建"农村住宅及综合市场"，2006年12月27日申请人对本案土地使用权进行初始登记，获得了集体土地使用权证,土地用途为住宅、使用权类型为划拨。
后申请人在该土地上进行新农村项目建设,并经镇人民政府批准成立了专门的项目管理机构即村小城镇建设领导小组。项目建成后,申请人与被申请人存在债权债务关系,申请人与被申请人便协商达成了以房抵债协议。
时间轴：
2010年8月10日双方签订了《住宅楼房转让买卖合同》。
2009年8月份即合同签订前,申请人就将该房屋交付了被申请人,被申请人对该房屋已占有、使用、收益至今。
2014年7月18日区人民政府颁布《项目房屋征收决定的公告》及相应的征收补偿实施方案,涉案房屋在征收范围内。
2015年1月29日省人民政府下发批复文件,批准同意市人民政府将涉案房屋在内的集体农用地转为建设用地,用于普通商品住房建设。
2018年4月2日,区人民政府针对被申请人丁女士,作出《区人民政府房屋征收补偿决定书》认定申请人为房屋产权人、被征收人。被申请人不服征收决定书，分别提出了复议和诉讼的法律程序。
2018年7月19日村委会声称房屋丁女士不属于合法所有权人，要求确认签订的《住宅楼房转让买卖合同》无效，要求丁女士返还房屋，仲裁机构依法受理了申请人村委会与被申请人丁女士确认合同效力纠纷一案。
仲裁庭分别于2018年9月21日,2019年1月8日两次对本案进行了不公开开庭审理。
（该房屋所在片区已实施拆迁,被申请人房屋因与拆迁人未达成拆迁补偿安置协议,暂时还未被拆迁,属于临街房屋,从现状看,房屋一层属于经营的门店,但房屋未办理产权证,房屋使用性质未进行产权登记确定。）
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律师观点
本案的关键就在于：《住宅楼房转让买卖合同》是否有效，决定了房屋的所有权到底归谁所有，创为律师综合分析关于本案合同效力问题。
1、申请人认为：本案被申请人丁女士系城市居民,非村集体成员,购买集体土地上的房屋行为违反法律的强制性规定,损害社会公共利益,应认定《住宅楼房转让买卖合同》无效。
2、律师说法：政府的征收决定书和行政复议决定书均认定其为被征收人、房屋合法所有权人,且该案的土地已转为国有土地,故本案合同不应按无效处理。
本案申请人与被申请人签订《住宅楼房转让买卖合同》是否违反法律和行政法规定的强制性规定，是否损害国家利益和社会公共利益，是认定该合同效力的标准。
本案合同主体系村民委员会与城市居民丁女士，该房屋土地使用权为农村集体经济组织即村委会，土地使用性质为农村集体建设用地，村委会以物抵债方式出售该房,其目的用于弥补项目建设资金不足,消灭项目建设欠款。
从本案房屋出售主体、土地使用性质分析：本案合同行为并非系"农民将其宅基地上的房屋出售给本村集体经济组织以外的个人"的行为。因此其行为不符合规定无效情形理由。
尽管本案以物抵债的土地使用权原属于农村集体建设用地，相关土地管理法规及土地政策规定非农村集体经济组织成员不能成为该农村集体土地使用权人，但涉及农村建设用地中,限制和禁止城市居民成为农村土地使用权主体系主体资格限制，即市场资格准入限制，属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。违反法律、行政法规定的管理性强制规定,并不必然导致合同无效。
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》
第15条规定：违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效，违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。
本案合同签订和履行,并没有损害社会公共利益,也没有损害国家、集体和他人利益。申请人认为本案合同损害了法律、行政法规保护的社会公共利益，没有事实和法律依据。
同时,被申请人占有、使用涉案房屋多年，申请人以及该集体经济组织成员从没有提出过合同无效的异议，且在本案审理前,区人民政府征收决定认定涉案房屋的土地性质为国有土地性质；认定被申请人属于被征收主体、属于房屋所有权人。为了维护交易安全和稳定、尊重双方当事人的意思自治原则，在维持合同效力并不损害国家利益和社会公共利益的前提下，根据本案合同履行的实际情况,以及土地性质已转国有土地性质的事实，应当认定、申请人与被申请人签订的《住宅楼房转让买卖合同》有效。
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仲裁裁决
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，裁决如下：
1、驳回申请人村民委员会的仲裁请求。
2、案件受理费、处理费由申请人负担。
本裁决为终局裁决,自作出之日起发生法律效力。
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仲裁书
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