郑州市城中村改造管理办法

　　郑州市人民政府

　　关于印发郑州市城中村改造管理办法的通知

　　各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：

　　现将《郑州市城中村改造管理办法》印发你们，请认真贯彻实施。

　　二○一一年十一月七日

　　郑州市城中村改造管理办法
 

　　第一章　总　则

第一条　为推进和规范城中村改造工作，完善城市市政和公共基础设施，改善居住环境，提升城市品质，增强城区三产服务功能，扩大就业，构建和谐社区，根据有关法律法规和相关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　城中村改造应当充分调动各方面的积极性，坚持政府主导、群众自愿、区级负责、市场运作、规划引领、安置优先、产业支撑、创新社会管理的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。

第三条　本市中心城区建成区范围内的城中村改造，适用本办法。

第四条　本办法所称城中村，是指在改造范围内的行政村、自然村或转制后的股份制公司。本办法所称村民，是指享受村民待遇、履行村民义务的人员。

本办法所称城中村改造，是指根据本市经济社会发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村整建制的进行综合改造的行为。

第五条　城中村改造的安置开发比为1∶2。

本规定所称安置开发比是指安置房用地与配套开发商品房用地面积之比。

第六条　市城中村改造工作办公室（以下简称市城改办）负责本市城中村改造管理工作。

市规划、国土资源、建设、房管等行政管理部门应当在市城改办设立派出业务处室，市发展改革、财政、园林行政管理部门和土地储备中心应当在市城改办派驻专人，负责城中村改造的行政管理工作。

第七条　各区人民政府（以下简称区政府）（管委会）是各辖区城中村改造的主体，负责本辖区内的城中村改造工作。

各区政府（管委会）设立的城中村改造办公室，具体负责本辖区城中村改造的管理工作，业务上接受市城改办的指导。

各区政府（管委会）成立的国有全资或控股公司受区政府（管委会）的委托，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设、土地开发整理等工作。

第八条　民政、公安、农业、劳动和社会保障、计划生育、教育、卫生等部门应当按照各自职责，制定涉及城中村改造的工作意见，协同做好城中村改造管理的相关工作。

第九条　城中村改造工作应有序推进，采取限期改造和申请改造两种方式。

三环路以内的城中村或三环路以外根据城市规划和建设需要改造的城中村，由市政府对各区政府（管委会）下达限期改造任务。

三环路以外的其他城中村，由各区政府（管委会）根据群众改造意愿提出申请，由市城改办审查，经市政府批准后，实施城中村改造。

第十条　城中村改造应该坚持创新社会管理的原则，由各区政府（管委会）根据各村实际情况负责具体组织实施改制工作。改制工作应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式同步转变的原则进行。

　　第二章　规划编制与管理

第十一条　城中村改造控制性详细规划（以下简称控规）和修建性详细规划（以下简称修规）可同步编制、一次性规划、分期实施。

第十二条　城中村改造控规编制及审批。

根据城中村改造计划，市城改办向市规划部门出具控规编制任务的函件。市规划部门委托具有甲级规划资质的设计单位依据城市总体规划和“六线”规划等相关规划，组织编制该项目的控规，报市政府审批后，报市人大备案。

第十三条　城中村改造修规编制及审批。

根据城中村改造计划，市规划部门向各区政府（管委会）下达修规编制原则。各区政府（管委会）委托具有甲级建筑资质的设计单位，充分听取村民意见，编制该项目安置区的修规，经各区规划分局和各管委会规划局审核批准后，报市规划部门备案。

第十四条　各区规划分局和各管委会规划局根据市规划部门的委托，依据已批准的控规，核发规划设计条件通知书，审定修规，办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。

各区规划分局和各管委会规划局按批准的控规、修规依法核发“一书两证”，并对规划实施进行监督检查。

　　第三章　土地利用与管理

第十五条　建成区内城中村土地依法按国有土地确认。

土地使用权确认给行政村、享有对集体资产处置权的村民组（自然村）或转制后的股份制公司。

土地使用权性质以划拨确认，用途按照土地利用现状，以《土地管理法》规定的农用地、建设用地和未利用地三大类用途确认。

第十六条　各区政府（管委会）负责组织开展本辖区内城中村土地的地籍调查工作，并依法注销原土地登记。

调查结果经村民（股东）会议或村民会议授权的村民代表会议讨论通过，市国土资源部门审核后，报市政府批准。

根据市政府的批准文件，市国土资源部门依法进行国有土地登记。

第十七条　安置居住用地按划拨方式处置，开发用地和其他用于安置的经营性用地以招拍挂方式公开出让。

第十八条　根据城中村改造规划，涉及依法报批征收的新增建设用地，按照有关规定程序办理，并在年度计划指标中供应。

第十九条　城中村改造规划范围内的国有土地可以根据城中村改造的需要，依法实行征收，按照连片开发或捆绑改造的形式进行，其国有土地产生的出让收益报市政府审查后享受相关的优惠政策。

　　第四章　改造方案制定

第二十条　城中村改造应制定改造方案，依据城中村改造控规和安置区修规批复文件的要求，充分听取村民意见，由各区政府（管委会）组织编制。

城中村改造方案应当包括村庄及村民的基本情况、村民补偿安置方案（含集体经济补偿安置方案）、拆迁补偿安置成本、批准的控规和修规及土地处置方案等。

第二十一条　城中村改造方案经村民（股东）会议或村民会议授权的村民代表会议讨论通过后，由各区政府（管委会）报市城改办审查，经市政府批准后，方可实施。

第二十二条　经批准的城中村改造方案，不得擅自变更，确需变更时，须按原程序报批。

　　第五章　拆迁补偿与安置

第二十三条　各区政府（管委会）对城中村改造的拆迁补偿安置负总责。

拆迁协议签订前，安置房的户型、面积、平面组合选择应征得村民（股东）会议或村民会议授权的村民代表会议的同意，并经安置户（村民）的确认。

实施拆迁必须制定拆迁补偿安置方案，并取得村庄的控规、修规文件的批复。

实施拆迁前，拆迁人与被拆迁人应按照村民（股东）会议或村民会议授权的村民代表会议讨论通过的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。

第二十四条　实施城中村改造，应当按照旧村整体拆迁，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。

旧村拆迁应当由所在区政府（管委会）组织实施，各区政府（管委会）对拆迁施工现场综合整治和拆迁施工安全负总责，旧村未拆迁的，涉及城中村改造的任何项目不得开工建设。

第二十五条　城中村的拆迁安置方案应载明拆迁住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。

第二十六条　原村庄合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置按以下办法实施。

被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定，原则上三层以下（含三层）的合法建筑按市场评估价给予补偿。

被拆迁人选择产权调换的，原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按拆一平方米还一平方米的标准给予安置，三层以上的不予安置。

被拆迁人需要自行过渡的，应当发放搬家补助费和过渡补助费。

第二十七条　对村组合法的办公用房建筑面积据实核算，按拆一平方米还一平方米的标准计算安置面积。

对集体经济组织经营用房进行拆迁，砖混和框架结构的经营用房，以建筑面积为依据，人均不超过30平方米的以下部分，按照拆一平方米还一平方米的标准给予安置。

第二十八条　鼓励村民以安置房置换商业经营性用房，以增加村民的收入。

第二十九条　安置房应办理房屋所有权证，可以作为二手房上市交易。

第三十条　在旧村实施拆迁之前，各区政府（管委会）应组织对被拆迁人的房屋所有权证登记造册、统一收集整理，到市房管部门备案；拆迁后到市房管部门办理房屋所有权证的注销手续。

　　第六章　工程建设与管理

第三十一条　各级建设行政主管部门按照职能分工，对城中村改造安置区建设应当重点服务、优先安排，加强工程监管，确保工程质量和施工安全。

第三十二条　各区政府（管委会）作为城中村改造的主体，其成立的国有全资或控股公司接受区政府（管委会）的委托，作为建设主体实施安置区建设。项目开工前，应依法办理相关手续，取得施工许可证后，方可施工建设。同时，要严格履行第一责任主体的法律责任，确保工程质量和施工安全。

第三十三条　城中村改造安置区建设应坚持公开和透明，各区政府（管委会）根据实际情况，可有组织地引导村民对工程质量和工程进度进行监督。

第三十四条　严格竣工验收制度和备案制度。安置房建设完工后，各区政府（管委会）牵头，建设业主、规划、消防等部门依法履行职责，组织工程项目竣工验收或相关法定条件的复核认定，建设质量监督部门对工程实体质量验收全过程进行监督。凡未经竣工验收合格的工程项目，一律不得交付使用。建设单位在工程竣工验收合格后须按规定到建设部门办理工程竣工验收备案。

　　第七章　优惠政策

第三十五条　各区政府进行经济效益分析测算后，按照安置开发比不高于1∶2的原则报市城改办批准后实施。安置开发比以内的开发用地的土地收益根据国家、省、市有关规定进行核算，按照成交总价60％核算拆迁安置成本，拨付各区政府用于城中村改造项目拆迁补偿安置，形成的政府净收益拨付各区政府，用于城中村改造区域内的基础设施建设等。

第三十六条　安置开发比以外的土地，纳入市政府统一收购储备，经核算后形成的土地出让收益由市区两级政府6∶４分成。

第三十七条　安置房建设的城市基础设施配套费减半征收。

第三十八条　各管委会有关优惠政策另行制定。

　　第八章　监督管理

第三十九条　各区政府（管委会）在实施改造过程中应当严格审核确认拆迁安置基数以及土地、规划等相关数据，弄虚作假，瞒报、漏报的，依法承担相应的法律责任。

第四十条　城中村改造应当严格按照批准的改造方案实施，未按照改造方案进行城中村改造，或者擅自改变改造方案的，由有关部门依据相关法律、法规进行处理。

第四十一条　城中村改造管理工作人员应当认真履行职责。滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第四十二条　在实施城中村改造过程中，拆迁安置方案未经批准擅自拆迁、建设的；违反土地、建设、规划及财税等法律、法规规定的，由有关行政管理部门予以处罚。

第四十三条　城中村改造工作纳入政府年度目标考核管理。

　　第九章　附　则

第四十四条　各县（市）及上街区可结合本县（市）、区的实际情况另行制定管理办法。

第四十五条　本办法自2011年12月1日起施行，本办法实施之前的城中村改造文件与本办法不符的以本办法为准。

主题词：城乡建设　城市　改造　办法　通知

主办：市城改办 督办：市政府办公厅五处

抄送：市委各部门，郑州警备区。

市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市法院，市检察院。

郑州市人民政府办公厅

2011年11月7日印发