被拆迁户的维权策略
2014-04-01 11:11 作者：admin_cq 浏览次数：次 分享到：
如何合法有效地维护被拆迁户的合法权益？汉律的建议是：当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽談拆迁协议时，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话（尽量使用电话）要和气，切不可激化矛盾，绝不可说没有多少钱我不搬家这类的话。在拆迁期间，被拆迁人应当免除一切不良嗜好，谨防掉进有关人员设计的陷阱，被迫签订违心的拆迁协议。被拆迁人事先应做好各项防范措施（最主要的是家人的安全），当被拆迁人的人身或财产遭到侵害（含人身恐吓）时，被拆迁人应及时向当地公安机关报案，保留报案的证据（录音、报案回执），当又一次遭受侵害（含人身恐吓）时，被拆迁人可依国务院《信访条例》向各级公安机关呈交请求保护函（较好用特快专递，信封面写明：关于请求保护…，必要时可附遗书），促使公安机关“规劝”侵害人，增强对被拆迁人的人身保护。如果被拆迁人再一次遭到侵害，之前的报案材料可以作为公安机关不作为的证据使用，提起人身损害的行政诉讼（暂不要提起财产损害的诉讼）。
如果被拆迁人的合法补偿安置要求（如要求产权调换）被拒绝，在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时（提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月），被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼（一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下3个月前不宜过早提起该诉讼，但不应超过2年，诉讼代表人宜由自由职业者担任），请求法院撤销拆迁主管部门颁发的××号房屋拆迁许可证。根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，行政机关或法院依据该裁决强拆了被拆迁户的房屋，被拆迁户申诉到北京最高法，该裁决肯定会被判决违法无效！依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权申请国家赔偿。
没有拆迁许可证的拆迁，房屋所有人和承租人有权拒绝！任何地方政府和司法机关均不得介入，否则，涉嫌滥用职权犯罪，或构成强迫交易罪的共犯，即使房屋被拆，只要未签协议，受害人有权向检察机关、公安机关提出控告（用特快专递），有权要求追究嫌疑人的刑事责任，并予以附带民事赔偿而不是补偿。被拆迁人的房屋在被开发商或拆迁代办公司违法暴力强拆的情况下，拆迁人除向公安机关报案外，还可根据国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第3条的规定，致函（特快专递）拆迁主管部门要求将涉案事实向公安机关移送；对拒不移送行为，被拆迁人可根据《刑法》第402条的规定，向检察机关提起徇私拒不移交刑事案件罪的控告。
305号令第29条规定：对产权不明确的房屋，拆迁人履行相关公证和申报程序后，可依法拆除房屋（各地拆迁规章中有类似条款）。拆迁人时有恶意利用该条款恐吓被拆迁人，他们将凡未与其签订拆迁协议的被拆迁人登报通告，称逾期不签协议者，将依法拆除房屋。被拆迁人可采取的措施是，将自已是某某号房屋的产权人、现仍与拆迁人有通讯联系的信息告知（用特快专递）于当地的公证处和拆迁主管部门，要求其依法不予办理有关事项。
被拆迁人向基层法院呈交告拆迁许可证的诉状材料后（面交及特快专递），如基层法院在七个工作日内既不同意立案，又不作出书面裁定，根据高法《关于行政案件管辖若干问题的规定》第3条的规定，可向中级法院提起诉讼，中级法院不受理可向上级法院和人大投诉。
怎样写告拆迁许可证的诉状？这要针对各种综合情况来定，拆迁人提交的不合法的申请资料只有在案件受理后才能看见，写诉状时只能针对已发生的且看得见的（以证据说话，广为搜集拆迁人散发的各种拆迁宣传资料）一样或两样不合法的事实（含实体或程序违法）即可，案件受理后，见到被告提交的证据再补充撤销拆迁许可证的理由也不迟。
法院受理告拆迁许可证一案后，诉讼中既便是原告指出第三人提交的五份拆迁申请资料全部都不合法，绝大多数法院也会在最短时间内判决原告败诉（绝大多数判决书是法院枉法裁判的证据，有此判决才可上诉、申诉）。
如何合法延长告拆迁许可证一案的时间呢？较有效的方法是：被拆迁人可在此案一审判决下达的前或后时间内（不可超过二审判决书下达的时间），针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题，又提起第二个行政诉讼，请求法院撤销第三人提交的以下文件之一即可：
1、建设项目批准文件（2004年后改为建设项目核准或备案文件）；
2、建设用地规划许可证；
3、国有土地使用权批准文件。
法院受理了第二个案件后，原告应持第二个案件的受理通知书，主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼，出现这种情形对被拆迁户来说是非常有利的，它意味着305号令第16条所规定的先予执行（司法强拆）和第17条所规定的非诉行政强拆不能合法发生！房在对方着急。法院如不中止诉讼仍作出判决、或违法强拆房屋，被拆迁户只须严厉郑告违法者，持有关证据向有关部门投诉、向媒体披露，千万勿发生冲突，将该判决和违法强拆申诉到北京最高法必被撤销！第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。
如何合法延长告拆迁许可证的时间?除采用以上连环案的方法外，最简单的作法是：在提起告拆迁许可证的诉讼时，有意留1、2户暂不参加告拆迁许可证的诉讼（此时也有不愿意且未参加者，如有也可不留）。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》中有如下三条对被拆迁户非常有利：
第24条：“行政机关的同一具体行政行为涉及两个以上利害关系人，其中一部分利害关系人对具体行政行为不服提起诉讼，人民法院应当通知没有起诉的其他利害关系人作为第三人参加诉讼”。
第71条：“原审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人或者诉讼请求的，第二审人民法院应当裁定撤销原审判决，发回重审”。
第80条：“人民法院审理再审案件，发现生效裁判有下列情形之一的，应当裁定发回作出生效判决、裁定的人民法院重新审理：(4)遗漏必须参加诉讼的当事人的；”
运用以上3条的具体方法是：
1、对告拆迁许可证的一案一审判决不服提起上诉时，写明法院未通知其他被拆迁户参加诉讼，应当发回重审。
2、对告拆迁许可证的一案二审判决不服提起申诉时，写明法院未通知其他被拆迁户参加诉讼，应当发回重审。
以上上诉或申诉材料中应附未参加户的证明。如果有意留下暂未参加告拆迁许可证的人被通知参加拆迁裁决时，应主动向法院提交参加告拆迁许可证诉讼的申请，以免被裁决。
笔者曾代理过一件众多被拆迁户提起的第三个诉讼（打三个官司共用了约一年的时间），状告开发商的房地产开发资质证书不合法（此证书是取得建设项目批准文件的必要条件），开发商拖不起时间，在告拆迁许可证一案的二审判决未下达之前，自己就强行拆除了几十户被拆迁人的商铺房，被拆迁户将报案材料和强拆的录像资料一齐交到公安局，强烈要求追究强拆者和幕後指挥者的“强迫交易罪”（刑法第226条）的刑事责任、并要求附带民事赔偿（而不是补偿），开发商无法只好答应赔商铺房和经营损失。
如果公安机关不立案,可向检察院反映要求立案，同时可向上级公安、检察机关反映，向人大投诉；如仍无结果，受害人可持公安机关不予立案的证据依刑诉法第170条第3项的规定直接到法院提起刑事自诉案件（无须缴费），不要提起民事诉讼（以免被动）！
当然如何办理以上案件，是否需要请内行人或律师代理，这要视被拆迁户的各方面综合情况而定，如果被拆迁户提起诉讼的人数少、经济比较困难、多跑跑书店（或上网看看拆迁信息）不请律师也行。以上诉讼一人提起是一案，几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的，也只算一案，一个案件法院只收诉讼费50元。但不服拆迁裁决的案件，一户是一案，不能并案审理。
如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了，并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效，事后补救的方法是：
（1）、如果以前未告过拆迁许可证，仍然可提起该诉讼，其作用是：如果万一碰到个清官将违法的拆迁许可证给撤销了，依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销，实行执行回转。
（2）、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性，通过信访途径进行投诉。
（3）、将拆迁裁决一案申诉到北京最高法。
如果诉拆迁裁决一案还未结案，笔者建议尽快提起告拆迁许可证一案，一旦法院受理了该案，被拆迁人（原告）应持告拆迁许可证一案的受理通知书，主动向第一个案件（即告拆迁裁决一案）的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼。在诉拆迁裁决一案刚开始时，法院如果已先予执行拆除了房屋，它只是判前保障日后执行的一种措施，并不意味着被拆迁人已败诉，在该案未结案之前，告拆迁许可证一案的提起，大大增强了被拆迁人推翻（即撤销）拆迁裁决书的力度，因为法院如果要认定拆迁裁决合法，必然要求拆迁裁决的基础条件――拆迁许可证也要合法，如果出现拆迁许可证被撤销的结果，拆迁裁决必然会被撤销；如果告拆迁许可证一案的时间拖得很长，久久不能结案，依照高法以上司法解释，告拆迁裁决一案也依法不能结案，这种结果对被拆迁人来说也是很有利的。
《物权法》虽然已开始实施，但与该法严重相冲突的国务院《城市房屋拆迁管理条例》仍未被废止，这是国务院立法（含法的废止）腐败的表现！今年人代会期间，全国人大代表王利明透露，国务院已拟定《城市拆迁条例（草稿）》，如果该条例包括了对非公共利益项目的拆迁规定，不仅有悖人大授权，而且继续构成对《立法法》、《合同法》、《民法通则》、《物权法》等几部上位法的严重违背，如果国务院在公布该法的草稿后倾听民意，根据已透露的立法基调，汉律估计，合法的该法难以在一年之内出台，这就意味着现行的305号令还将继续肆虐全国（从迹象表明，国务院准备在新法出台时同时废止305号令）！鉴此，汉律呼吁大家一起提请全国人大和国务院，立即废止305号令！不管恶法何时废止，只要被拆迁人坚持依法维权，所受侵害终就会得到合理的补、赔偿。以上建议均为笔者数年亲身实践的感悟，欢迎交流心得（请在百度上搜索参阅笔者写的‘对现行拆迁法律制度的反思及立法设想’等文章）。
做一个“合格”的钉子户！
前言
房屋拆迁中当事人之间的矛盾是无法避免的，特别是商业开发拆迁中，被拆迁人对立情绪特别大，如何消除当事人双方矛盾，将矛盾减到最小。本文力求从拆迁钉子户角度来分析矛盾产生的根源、对策。着重从拆迁钉子户分类、产生的原因、目的、条件、手段、措施、步骤等方面来说明现行的房屋拆迁工作中急待完善的地方，力争将房屋拆迁工作做细、做实、做好。为城市建设发展作出贡献。
古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位置关键，较好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其漏洞。
首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态：
一、如意心理
这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。
二、恐惧心理
当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。
三、消极心理
有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。
四、横缠心理
当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益较大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致，也是本文论述重点。
如何做一个“合格”的钉子户
一、钉子户的分类：
1、漫天要价型：蛮不讲理，把动拆迁视为捞一票的机会，撒无赖。翻手为云，覆手为雨，自以为老子天下第一，这一类人，一般没有后台，没有关系，但有三四个狐群狗党，给他当狗头军师，自己并没有多少文化，也不懂多少政策、法规，这类人中，地痞、流氓，无业人员、刑满分子居多。一般武来！
2、后台撑腰型：有一定的社会关系，自持无恐，有文化、懂政策，喜欢钻政策的空子，其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标。当他们的目标没有达到的时候，高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收，只要达到目的。一般文来！
3、自我保护型：他们是社会的弱势群体，收入较低。以下岗工人、回城知青、帮困人员为主。他们的生活磨练太多了，以至不信任任何人，他们的信念是坚持到底就是胜利，他们对今后的生活顾虑太多了，对生活没有多少信心，他们计算补偿能不能买套房以后，还节余一点生活费。他们会耍无赖，会点小聪明，他们惧怕权威，对政府不信任，喜欢听小道，他们信奉只有自己才能保护自己。动迁中，最会漠视他们的利益，因为动迁人员喜欢豆腐挑嫩的吃，柿子捡软的捏。
二、产生钉子户的原因：
钉子户除了主观原因以外，客观上，当事人双方没有完全体现平等、自愿、等价的交易原则。其次，工作方式简单、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是钉子户产生的原因。
三、钉子户的目的：
要知道绝对正确的拆迁之上还有一个绝对正确的人道主义。要给对方压力以获得较大的经济利益或其他利益。不过见好就收，戏不能演过头。
四、钉子户的条件：
其一：吃透各种法律法规。其二、皮要厚、嘴要凶、脾气要大、会耍赖。其三、要有“良好”的心理素质，大风面前不弯腰，天塌下来撑得住，遇事不慌乱，钉子户的成功与否，在于最后一分钟。如果家中有见风即倒的老人，则是王牌，因为谁也不敢动。所以不是每个人都可以当钉子户的。
五、钉子户的手段：
要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗！
老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、斗殴、上访、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关……不一而足！自杀壮烈，但代价太大，效果不大。暴力反抗，拆迁集团人多势众，且有黑白（所谓“白道”更可恶）协助，明摆着是吃亏。尤其不可以采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。一旦如此，他们即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件，甚至政治事件，顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被拆迁户“名正言顺”“合法”解决。
大量的案件证明：
1.掌握证据，抓住拆迁集团违法违纪把柄这实在简单，一抓一大把。
2.吃透各种法律法规（这最要紧），一定可以打垮利益集团！调查发现：在拆迁官司中，知识分子几乎没吃亏的，而吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。只要被拆迁户掌握以上两条，在加上紧扣《宪法》以及党和国家领导人对拆迁的言论，就胜券在握……
记住：要达到目的有时不可以用直接手段，间接手法更有效。
六、钉子户的措施：
1、拖：生病住院，离家出走，找不到人，都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复。时间就是胜利。
2、撤：面对官府和暴力机关、医院１２０－殡仪馆，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意：要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字（当然，写上他们反对《宪法》，批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。），拒绝任何所谓”安排“。收集好一切证据，不能签任何字。
3、抓：你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的拆迁原则：比如说：给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀！
4、访：一去上级机关上访。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上访材料上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有利证据；希望大家想办法能够说服他们。三找律师咨询，在接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以较好想出一个办法来解决这些矛盾。
5、谈：告诉他们，你们支持拆迁，但反对违法拆迁，一定要把违法问题理顺才可以进行。记住，永远不谈补偿问题，决不可以。只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们，名不正则言不顺。一定要他们解决所有违法乱纪（不违法乱纪，怎么搞拆迁）后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件，不满意永远和违法拆迁做斗争，绝对自己不先谈条件。以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程，适时合理利用。
七、钉子户的步骤：（关键哦）
要做一个“合格”的钉子户，在拆迁的每一时段要要有不同的对策。
第1阶段公告阶段
当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并较好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑；背后鼓动。
第2阶段商谈、协议阶段
房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁，所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地，以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》，不符合此目录取得划拨土地，将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令（2002年7月1日起施行）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况，是否超资质拆迁，（3级资质为3万平方米以下）是否持证上岗，拆迁资金是否到位。
此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐、示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急~，你急他们就开心~；要沉住气~，让他们急~！！！！！不能随便签字，因为一旦你签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价；你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳……心理素质一定要好噢~，千万不能怕他们的恐吓~~。要知道拆迁就是一种心理战,就看你有多大的忍耐度,拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等，采用轮翻轰炸，甚至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户经不起这样心理上折磨。投降了！能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。要坚信，大闹多给；小闹小给；不闹不给的方针。团结就是力量！这里要注意闹事情不能有头头，因为最出挑头的人往往是对方收买的对象，如果被买通了，大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论，单独去谈,谈完后再进行集体讨论，团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式较好,因为你跟对方说过的话都可赖的。寄出去的信对方不理你,你可告知他,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢？拆迁办,建设局,对方当事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策要点是漫天要价；满足就签。
第3阶段听证调解、行政裁决阶段
1、了解是否拆管分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事、政企分开。这个是违规的！
2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。记住！这是你的权利！拿不出就有问题，不能拆！
五项文件为：（一）建设项目批准文件；一般由地方计划委员会批准立项。
（二）建设用地规划许可证（附红线图）；一般由地方城市规划行政主管部门核发。
（三）国有土地使用权批准文件；一般由地方土地行政主管部门颁发。
（四）拆迁计划和拆迁方案；是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。
地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。详见（国办发[2004]46号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》）。
不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的！
违法办理拆迁许可证,资料显示目前全国好多城市都有此现象,例如：
1上海的周正毅(号称资产有150个亿)的房屋开发也出现了拆迁补偿安置资金不到位和土地问题.
2嘉禾事件，嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放《建设用地规划许可证》；先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》。在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》；在没有按规定程序举行听证的情况下，对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，去年12月份以来，先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。
被拆迁户要认真核查5项文件，特别注意土地的取得和是否足额拆迁补偿安置资金存入专用帐户。肯定会有所收获。这样和拆迁人谈判也就游刃有余.在没有协商好前不能签任何字，保管好所有的房屋证件,因为这是你的原始股票!
3、抓住要害：“公开”“公平”“公正”一招致敌。例如，评估单位没有选择、评估结果没有公示、暗箱操作、给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用......等等。数不胜数，你可以要求同等待遇呀！强烈要求上榜公布已经走人的被拆迁户补偿，按规定，这是必须的！现实中几乎每户被搬的人家都被要求保密补偿费（否则，奖金、补助没有......等等）。为什么他们要如此。因为只有不让被拆迁户互通信息，才可让其他人心中无底，无法参照，才可以进一步压低其他被拆迁户的补偿费。既然你不敢根据国家要求“公开”“公平”“公正”，那么，咱们就好好聊聊价钱！！！！！不要钱只要房子的人家，要求同一家评估单位对自己的原有住房和给的住房一齐评估。--其中奥妙自己体会。
能挺到第3阶段的被拆迁户都是好样的，也是团结的关键时刻，坚信成功在于最后一分钟，要相互支持，大家一起撑；要有强迁也一起的信念！！！！此阶段对策要点是老生常谈；对天鸣冤！
第4阶段执行、行政救济阶段
1、现行政策环境下，行政强拆的可能性小了，司法强拆多了。现在行政救济进入谎谬的司法怪圈，例如，建设局通过单方面的裁决进行拆迁，双方当事人对裁决不服在三个月内可进行起诉，现实情况是对方当事人（拆迁人）在作出裁决后也对裁决不服进行起诉（房屋拆迁管理部门），恶人先告状，一起诉就进入了司法程序，就可强制拆迁，在法院的帮助下甩掉被拆迁户进行强拆，把被拆迁户带入被告缺位的怪圈中。简直就是猪八戒倒打一耙。强拆目的达到后对方当事人再进行撤诉，这样就免去了法院的责任。受害人不服你去告吧，拆了就不怕你告了。受害人起诉，法院审理，一审谎唐的判决下来：举证证实非法颁发拆迁许可证，但拆迁合法性与本案无关，裁决合法，安置合理，维持原裁决。这种情况发生我们怎么办？应该同时向人民法院提起诉讼，状告房屋拆迁管理部门非法颁发拆迁许可证。由于拆迁许可证案件审理结果可能影响拆迁裁决案件的最终胜负，人民法院在审理许可案件时有可能中止裁决案件的审理。事实上按现有法律法规来讲在城市房屋拆迁中根本领不出一张合法的《拆迁许可证》。其中重要原因违反了《土地管理法》，当然领不出合法的《拆迁许可证》。法律规定开发商的土地使用权取得必须通过招标、拍卖、挂牌。但土地证还在老百姓手里没有经过注销和变更土地登记,是受法律保护的,不能进行招、拍、挂，按《土地管理法》规定不能办理国有土地批准书,也不可能和开发商签定国有土地使用合同书，这就好比一女不能嫁两夫。同时《拆迁条例》规定具有拆迁人资格的拆迁人，必须持有国有土地批准文书才能办理拆迁许可证，一方面国土局不能办理国有土地批准书，另一方面必须具有国有土地批准书，所以按现有法律法规来讲是永远办不出一张合法的拆迁许可证，永远办不出,办出来的话全都是不合法的。说得简单点，假如土地证在老百姓手上，国土局发出国有土地使用证给开发商，国土局直接违反《土地管理法》和“一物一权”的民法基本原则；假如国土局没有发出国有土地批准书，建设局发出拆迁许可证，建设局就违反《拆迁条例》。没有拆迁的合法性，哪来裁决合法性，更哪来安置合理性！不过到现在还没有听到多少拆迁户赢了官司的！（难啊）
2、君不见哪个城市的拆迁最后不是靠拆迁双方的谈判解决的，经过以上数个回合较量，当钉子户肯定比听话搬迁能得到更多的实惠，谁能坚持到最后，谁就获得胜利。
3、以上如果所有招术不行的话，就只有漫漫上访路了，保管好所有的房屋证件及对方所有违规违法证据（看了这么多，相信你会找到好多证据......）记住！要有信心、决心和恒心。胜利终会属于你!!!!!!此阶段对策要点是全家动员，老弱病残齐上阵。
后记本人从事拆迁工作多年，深知动迁工作其中奥妙，本文目的：为完善我国现行的拆迁方面的法律法规做贡献。毕竟，对中国来说，只有真正依法拆迁了，钉子户自然就少了，这也是本文的初衷和目的，也只有这样才能真正代表最广大人民群众的利益。
温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况，文章内容并不能完全针对您的情况，为节省您的时间，建议您拨打我们的免费律师服务热线
400-900-9881或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业律师及时沟通，我们将前列时间为您解答。也可以通过
右侧免费电话咨询输入您的电话号码，我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。北京创为律师事务所征地拆迁免费法律服务平台
全国拆迁律师网 网址
www.chuangweilvshi.com
