拆​迁​法​律​2​0​0​问​(北京创为律师事务所拆迁律师)

拆迁法律200问(法制晚报)

拆迁补偿标准谁说了算？

典型事件

乡里宣布对我们村统一拆迁。我家的宅基地有200多平方米，但村里只给建筑面积150平方米的两层房屋拆迁置换，余下的面积只按乡里规定的价格进行补偿，大约1000多元/平方米。

而当地商品房价格约为20000元/平方米，乡里这样做合法吗？

法律解答

拆迁安置补偿方式和拆迁补偿具体标准应当在拆迁实施方案中确定。

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第10条的规定，对征地拆迁的（即因国家建设征用集体土地而拆迁房屋），拆迁实施方案应当由区县政府部门批准后执行。

对占地拆迁的（即因农村建设占用集体土地而拆迁房屋），拆迁实施方案由乡、镇人民政府审核并报区县政府部门备案后执行。

对占地拆迁，如果属于旧村改造的，拆迁实施方案在报乡镇人民政府审核前，还应当经村民会议或村民代表会议讨论通过。

根据以上规定，乡里是否有权规定拆迁补偿价格，主要看您家所在区域拆迁的性质。如果属于征地拆迁，乡里无权决定拆迁补偿价格；如果属于占地拆迁，则乡里有权决定拆迁补偿价格（如属旧村改造，则须经过村民会议或村民代表会议讨论通过）。

但根据“拆迁补偿不能降低被拆迁人现有居住水平”的原则，无论乡里是否有权决定拆迁补偿价格，拆迁实施方案确定的拆迁补偿标准都不应当降低您现在的居住水平。

如果您对拆迁补偿方案不满意，与拆迁人达不成拆迁补偿协议，可以向区县拆迁主管部门申请行政裁决。

宅基地是否可以买卖？

典型事件

我和父母是北京郊区的农民。我在市内购买了住房，并把父母接来一起居住，老家的房子就一直空着。现在我们想把老宅子出售，请问这样做是否合法？

法律解答

宅基地是农村集体经济组织为保障集体成员的生活而拨给农户建造房屋的。集体成员对宅基地只有使用权，不得买卖和出租。

集体成员对在宅基地上的附着物享有所有权。宅基地使用权的转让必须符合以下条件：（1）转让人拥有两处住房；（2）转让双方都为同一集体经济组织内部成员；（3）受让人没有住房和宅基地；符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为经集体组织批准；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。（6）出卖宅基地后，再申请宅基地的，不予批准。

综上所述，您可以将父母的老宅子卖给本经济组织内部成员，并依法就宅基地使用权的转让履行审批手续。

宅基地是否可以继承？

典型事件

我父母在郊区有宅基地，在宅基地上建有10间房屋。我父亲于1999年去世，母亲于2008年去世。以前他们居住的宅基地的房屋现没有人居住。

请问我们子女是否可以继承父母的宅基地？

法律解答

宅基地的继承，实际上是指宅基地使用权的继承。

　农村宅基地的使用权具有很强的人身依附性，在通常情况下，宅基地使用权的取得必须具有农村集体经济组织成员资格才行，因集体经济组织成员资格的失去而失去，在不同农民个体之间不能流转。

据此，农村宅基地不是遗产，从法律的角度上来说不能被继承。

但在特殊情况下，根据“地随房走”的原则，继承人对宅基地上所建造房屋的继承会导致其对宅基地使用权的继续。这是具体执行国家行政法规的结果，而不是继承的结果。

拆迁范围确定后，哪些活动被禁止？

答：拆迁范围确定后，任何单位和个人不得在该拆迁范围内进行下列活动：

1.新建、扩建、改建（含装饰、装修）房屋；

2.改变房屋和土地用途；

3.建立新的房屋租赁关系；

4.以被拆迁房屋为注册住址办理工商注册登记手续。

拆迁公告包括哪些内容？

答：房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

拆迁法律拆迁补偿方式是否应该公开？

典型事件

《北京市房屋拆迁现场管理办法》第6条规定：评估、拆迁和房屋拆除施工工作人员（以下统称现场工作人员）必须持证上岗。

区县建委统一制作胸卡的，必须注明项目名称、受托单位名称、上岗人员的执业资格证书号（包括估价人员的估价师证书号、拆迁人员的岗位证书号等）。

被拆迁人可以登录北京估价师协会网站（http：//www.bjgj.org.cn）和北京拆迁信息网（http：//bjchaiqian.bjjs.gov.cn），根据评估和拆迁上岗人员姓名、单位及执业资格证书号，核查从业状况。

“办法”第8条规定：拆迁人或者受托单位，应当在拆迁现场公示以下内容：

1.拆迁许可证；2.拆迁范围；3.拆迁基本法规、规章；4.拆迁评估补偿和补助费基本标准或确定办法；5.评估单位资质证书、评估工作人员名单及估价师证书号；6.拆迁单位资质证书、拆迁工作人员名单及拆迁岗位证书号；7.拆除施工单位资质证书及拆除施工人员情况；8.拆迁工作流程；9.按照规定依被拆迁人要求予以公示的拆迁估价初步结果等。

因此，“拆迁工作人员一直不透明、不公开拆迁补偿公式”是明显违反上述法律规定的，您可以向所在地区的区城乡建设委投诉。

今年，我所在的海淀某村进行规划拆迁，但拆迁工作一直不透明，工作人员也不公开拆迁补偿公式。请问我该怎么办呢？

法律解答

户口所在地拆迁，自己不住那里能否获得补偿？

房屋拆迁补偿一般只是针对被拆迁人，也就是房屋的产权人，只有在特定情况下（如被拆迁房屋属于危改区公房，被拆迁人放弃补偿等），承租人才能得到补偿。

房屋承租人不是根据是否实际居住而是根据房屋租赁协议确定，如果房屋租赁协议只有您母亲的名字，那么即使有补偿，也只有您母亲能得到补偿，拆迁补偿协议也只能由您母亲签字。

如果房屋租赁协议有您和您母亲的名字，您可以和您母亲享有同样的权益。

关于户口，北京在城市房屋拆迁中，拆迁补偿不考虑户口因素。

在集体土地房屋拆迁中，由于宅基地是按户分的，可以结合被拆迁人家庭人口情况进行补偿，但该补偿不涉及房屋承租人。因此，您的户口对您是否能得到拆迁补偿没有影响。

获悉拆迁房屋评估内容是被拆迁人的重要权益之一。要求被拆迁人先签字再看评估单，是没有任何法律依据的。

您可以就这种情况向您所在区域的房屋拆迁管理部门投诉，以维护您的合法权益。

农村的宅基地是按户来分的，不是分给个人的。根据“房随地走”的原则，无论房屋是谁翻建的，只要您父母与您哥哥没有分户，则宅基地的使用权和房屋产权应当属于您父母和您哥哥家的共同财产。

虽然您哥哥将集体土地建设用地使用证办在自己的名下，但您的父母可以通过所在的村委会、乡镇政府以及土地房产部门出具证明，或者通过法院进行民事诉讼，来确认自己的合法权益。

您的父母有权参与拆迁补偿的过程并获得相应的拆迁补偿。

要求被拆迁人先签字再看评估单对不对？

典型事件

我是北京一农民，开发商与拆迁公司要求我们被拆迁人先签字再看评估单，我拒绝签字，他们就不让我知道具体内容。

请问要求被拆迁人先签字再看评估单对不对？

法律解答

宅基地是父母的，土地使用证是哥哥的名字，拆迁怎么办？

典型事件

我家1966年回到乡下，当时由生产队批给宅基地，由父母出资盖房，北房四间，东西厢房各三间。西厢房由哥哥居住，并在1999年翻建东西厢房。

1993年，生产队办理集体土地建设用地使用证，哥哥办理在自己名下（父母不知情），请问在拆迁时父母是否还享有房屋产权？

法律解答

我的户口所在地面临拆迁，可我不住那里已经好几年了。在那居住的现在只有我妈一人。房子是承租房。

我想问，拆迁补偿会不会有我的？还有就是拆迁协议还需要我本人签字吗？

典型事件

法律解答

拆迁补偿有哪几种形式？

答：通常拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿可采取三种形式：

1.产权调换形式。产权调换是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。

实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。

2.货币补偿形式。货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商一致，被拆迁人放弃房屋产权，由拆迁人根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定补偿金额，以货币形式对被拆迁人给予补偿的行为。

3.产权调换与货币补偿相结合形式。

指拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿中，部分采取产权调换补偿，部分采取货币补偿。即拆迁人对被拆迁人给予的补偿一部分是产权调换的房屋，一部分是货币。

拆迁公告应当由谁发布？

答：发布拆迁公告是房屋拆迁过程中必不可少的一个重要环节，是指拆迁管理部门对涉及拆迁事项、拆迁许可证和拆迁范围等，以公告的形式告知被拆迁人及其利害关系人的行为。

2001年《城市房屋拆迁管理条例》第8条规定：“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。”

拆迁公告是拆迁管理部门的职责，其他行政机关未经授权不得发布。有的区县的街道办事处发布房屋拆迁公告，是无法律依据的，属超越职权的行为。

拆迁评估报告由什么机构做出？

答：行政裁决机关在采纳评估报告作为评估依据时，应当对做出该评估报告的评估人员的资格、评估程序等事项进行审查。《城市房屋拆迁估价指导意见》第4条规定，拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由注册的专职房地产估价师签字。

该意见第5条规定，拆迁估价应当坚持独立、客观、公证、合法的原则。任何组织和个人不得非法干预 拆 迁估 价 活动 和 估价结果。

拆迁人单方委托评估，能作为行政裁决依据吗？

答：《城市房屋拆迁估价指导意见》第6条规定，拆迁估价机构应当公开、透明，采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式选出。

因此，如果拆迁人单方面委托评估机构，未经被拆迁人投票或者抽签的，该程序是不合法的。

此时如果行政裁决机关仅以拆迁人委托的评估机构的评估结果作为依据，应认定为裁决的主要证据不足，程序违法。

根据法律规定，如果行政裁决机关不能提供证据证明其作出行政裁决依据的评估结果的取得符合法定程序，则应承担败诉的结果。

法院应判决对该裁决予以撤销。

拆迁时按建筑面积还是占地面积赔偿？

答：实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

实行产权调换的，也应当对被拆迁房屋评估，计算补偿金额，再根据调换房屋的市场评估价，计算拆迁补偿差价进行补偿。

因此，拆迁补偿计算的依据应当是房屋建筑面积。

但是，在房屋进行市场评估时，要考虑房屋的容积率，而被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。

被拆迁房屋建筑面积和土地面积，按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定。所以，院子的占地面积应被考虑到市场评估价值中去。

对拆迁房屋评估结果有异议怎么办？

答：评估单位作为中介机构，其评估结果未经认定前不具有法律效力，被拆迁人对评估结果有异议的，根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定，可以采取以下方式请求重新评估：

1.拆迁当事人自收到估价报告之日起5日内，对估价结果有异议的，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

2.拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。

估价结果改变的，应当重新出具估价报告。

估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估主任委员会申请技术鉴定。

司法强制拆迁的手续是什么？

答：司法强制拆迁是指由法院进行的强制拆迁。

司法强制拆迁必须要经过拆迁管理部门的行政裁决。拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议，应当申请核发拆迁许可证的拆迁管理部门进行行政裁决。

拆迁管理部门裁决后，被拆迁人没有在裁决书规定的搬迁期限搬迁的，拆迁管理部门才可以向被拆迁房屋所在的基层人民法院请求强制执行。

强制拆迁前，拆迁人应当对被拆迁人进行安置或提供符合居住条件的周转用房。

拆迁管理部门应当自被拆迁人法定行政起诉期限届满之日起180天内向人民法院提出强制执行申请。

强制执行申请需要由人民法院行政审判庭审查裁定。人民法院受理强制执行申请后，在30天内由行政审判庭组成合议庭对拆迁管理部门的裁决行为的合法性进行审查，并就是否准予强制执行做出裁定。

裁定准予强制执行的，由法院执行部门执行。

司法强制拆迁的程序是什么？

答：人民法院在强制执行前，应当向被拆迁人发出执行通知书，责令被拆迁人在指定的期间内履行搬迁义务。被拆迁人在法院指定的期间内拒绝搬迁的，方可强制执行。

人民法院采取强制执行措施时，应当制作裁定书，送达被拆迁人。

无论是行政强制拆迁还是司法强制拆迁，都必须由特定的国家机关根据法定的程序进行，拆迁人自身无权进行强制拆迁。如果房屋是在没有法律手续的情况下被强行拆除，那么这种拆除行为属于违法，被拆迁人可以根据具体情况提出赔偿要求。

强制拆迁行为触犯刑法的，可以依法追究拆除人的刑事责任。

没有达成补偿协议，乡政府有权强拆房屋吗？

答：乡政府无权强制拆除房屋，强拆行为违法。

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第12条的规定：“在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行。”

根据该规定，村民与乡政府没有达成拆迁补偿协议，应当提交所在区县国土房管部门进行裁决，乡政府无权单方面决定应当在何时进行搬迁。

经裁决后，村民在裁决规定的搬迁期限内仍拒绝搬迁的，应当由国土房管部门申请人民法院强制执行。

对宅基地房屋强制拆除的权利，法律明确赋予了人民法院，不仅乡政府无权强制拆除，区县房屋国土部门也无权强制拆除。

如果乡政府违反程序强制拆迁房屋，属于超越职权的行为，村民可以向法院提起行政诉讼，要求确认乡政府行为违法。

拆迁单位能采取停水停电等措施强迫被拆迁人签订拆迁协议吗？

答：拆迁补偿协议属于民事合同，双方签订合同时应遵循平等协商原则，拆迁单位采取停水停电等措施是不合法的。《城市房屋拆迁行政裁决工作规范》第24条规定：“拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。”

因此，若被拆迁人面临这种情况，可以向当地房屋拆迁管理部门反映，要求对拆迁人进行处罚。如果拆迁人在动迁过程中，采取暴力手段对被拆迁人进行人身攻击，则被拆迁人可以向公安部门举报，要求处理。

另外还要说明的是，如果被拆迁人在这种情况下被迫签订了拆迁补偿协议，由于其违背了被拆迁人的真实意思，则该协议也是可以变更或者撤销的。《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。”

因此，被拆迁人可以向法院提起民事诉讼，要求变更或者撤销该拆迁补偿协议。

房屋已被拆除，能提起行政裁决吗？

答：在实践中，往往是拆迁人（即拆迁单位）申请拆迁行政裁决，但根据法律规定，被拆迁人也有权申请拆迁行政裁决。

《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。另外，《城市房屋拆迁行政裁决规程》也规定，拆迁人与被拆迁人有权向房屋拆迁管理部门申请行政裁决。

《城市房屋拆迁行政裁决规程》第8条规定，房屋已经灭失的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请。

房屋被拆除是否属于上述规定的“房屋已经灭失”呢？不是。从法理分析，“灭失”是一种事件，不以人的意志为转移；而房屋拆除是人为造成的，理当排除在“灭失”范畴之外。

如果假设认定拆迁人故意擅自拆除房屋所导致的房屋不复存在为房屋“灭失”，将导致一种不堪设想的后果——一旦下发拆迁许可证，拆迁人无须经裁决程序、强拆程序就可以随意拆除拆迁范围内的房屋，而被拆迁人则因房屋不复存在不能申请裁决，其合法权益得不到法律救济。显然，这种结果有悖于立法原意。

因此，房屋已经被拆除后，被拆迁人仍然可以向房管部门申请拆迁行政裁决。

户口在外地能获拆迁补偿吗？

典型案例

我老家在南京农村。我在外地工作10多年了，户口也在外地，父母已经双亡。

现在我老家的宅基地房在拆迁，产权证为父亲名字，我有两个哥哥都有家。

请问我能分得拆迁补偿款吗？

答：根据我国继承法规定，如果被继承人无遗嘱，遗产应当按照法定继承处理。现在您父母双亡，如老人无遗嘱，则遗产属于您和其他法定继承人共同共有。

如遇拆迁，拆迁款应作为遗产由您和其他继承人领取后分割。

加盖房屋能否获得补偿？

典型案例

因为要拆迁，弟弟让我在他家院内盖房，我就在弟弟家前面盖了7间房。

之后我怕引起纠纷，也办了一些手续：1、让左邻右舍及父母签字证明房子是我盖的，并让村委会出具了证明。2、通过派出所我把我女儿的户口也落在了新盖的房子处。

请问我和弟弟怎么分拆迁款？

答：《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第41条规定：“村民建房，占用原有宅基地、村内空闲地或其他非耕地的，经乡（镇）人民政府审核，由区、县人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，报市人民政府办理农转用审批手续。”

因此，您建房除村委会出具证明外，还应经过政府批准，否则将视为违法建筑，在拆迁时将无法得到补偿。

如果您有合法的用地手续和建房手续，由于房屋建造是您独自出资，因此房屋的拆迁款也应属于您个人。

典型案例

答：目前我国现存的公房性质有直管公房和自管公房。

根据《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》第二条，房管所管理的公有住宅平房、简易楼房、筒子楼均须按该办法向职工出售，房屋承租人购买住房后成为被拆迁人（即房屋所有权人）。

单位自管公有住宅平房、简易楼房、筒子楼可以按本办法向职工出售，也可按《北京市城市房屋拆迁管理办法》第29条规定办理。

该29条规定，拆迁出租的公有住房，被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与房屋承租人解除租赁关系，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。

由于拆迁管理条例规定，被拆迁的主体只能是房屋所有权人，因此对于直管来说，房管所必须将房屋产权向承租人出售，才能进行拆迁。

对于单位自管公房来说，如果单位自愿放弃产权，则可采取房改加危改模式，向承租人协议出售产权。如果单位不愿意放弃产权，则可有两种处理办法：协议收购使用权进行货币补偿，或者重新异地安置，继续签订租赁合同。

答：因拆迁补偿而取得的房屋属于被安置人员的共同财产，由被安置人员共同所有。如果共有人（即被安置人员）对房屋份额没有进行约定，为共同共有。

对共同共有的财产进行分割时，应当认为共有人享有同等份额。由于被安置人员为6人，每个人的份额都是6分之一，你们一家3口加起来占1/2。

我母亲承租的公房要拆迁，如何补偿？

典型案例

户口本上有多人，拆迁款如何分配？

我母亲居住在一个筒子楼里，房子是单位分的公房，承租人是我母亲。现在该房要拆迁，请问如何补偿？

我们居住的平房是1995年拆迁的，房子是我公公单位的公房，一间半。新分的楼房共有两套（一套两居，一个单居），当时是按户口本居住人口分配的。 户口本上有公公、婆婆、丈夫、小孩姑姑、我和女儿共6人。

请问我们一家3口人在房屋分配中占多少份额？

“拆迁指挥部”是什么性质的机构？

典型案例

我们住的区域准备拆迁，最近我家附近挂起了一块“旧城改造指挥部”的牌子，负责发布拆迁公告等事宜。

请问“拆迁指挥部”是与我们签合同的拆迁主体吗？

答：国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定：本条例所称拆迁人，是指取得拆迁许可证的单位。

现在很多拆迁的地方都成立了拆迁指挥部，比如具体到旧城改造指挥部，文明景区、文明城市综合治理工程指挥部，道路拓宽工程指挥部等，再由指挥部发布拆迁公告，签订拆迁补偿安置协议，申请拆迁行政裁决，乃至实施拆迁行政强制执行。这显然是不合法的。

指挥部不是法律上的单位，既不是行政单位，也不是企事业单位，一般是政府成立的拆迁领导班子或特定区域拆迁领导办公室，不独立承担民事、行政责任。

房子被他人借住，拆迁如何补偿？

典型案例

我爷爷留有一宅院，曾口头分给他三个儿子居住（均已去世），我父亲分得6间房。后我父亲单位分房，全家搬出，6间房子闲置。

大伯二儿子结婚没房住，暂时居住在我家两间房内，现已翻建成新房。我大伯又以其三子房屋装修为由借住我的闲置房。

2009年，当我要求其三子腾房时，发现他已将我的房子拆建，并称房子已从我父亲手中买下。现我父亲已去世，他又没有买卖合同。请问像我家这种情况在拆迁时是否能够得到补偿？

答：若该房权属证书还在爷爷名下，口头遗嘱若有争议最终不成立的话，可以按法定继承走，即房产由3个儿子平均分配继承。儿子去世的情况下，其子女可以代位继承。

宅基地房屋能继承吗？

典型案例

1988年村委会占用我家的宅基地1.28亩修建村里的马路，私自拆了我家的房屋，一直没给我老母亲安置房。

母亲在世时我曾找村里解决，但都没有结果。

现在我母亲已经去世，请问父母的宅基地我有使用权和居住权吗？

答：若你父母在世，你又是成年人，父母已没有法律义务给你提供房屋居住。在你父母去世后，其宅基地上的房屋你有继承权。

分割房产的遗嘱没有公证，有效吗？

典型案例

我家中有7个兄妹，母亲去世后留下一套房改房。

母亲在世时要求买下该房，和大家商议决定，由其中一个弟弟用父亲的工龄，自己出资购买，产权证是母亲的名字。7个兄妹当时签了一份协议书，声明大家都同意在母亲过世后房子归弟弟所有。当时大家只签了字，没有立遗嘱也没有做公证。

现在母亲去世了，有人说房子没有公证，签字无效，所有人都有继承权。

请问我弟弟手持的这份协议是否有效？他能否把产权证改成自己的名字？如果此套房屋要拆迁，户口本上有两个弟弟的名字，产权证上的名字能否变更？

答：弟弟手中的协议应该是有效的，弟弟有房产证，也是其出资的。兄妹约定，母亲去世后归弟弟，现在母亲去世了，应该归弟弟，除非协议内容不真实。

拆迁权益应当归弟弟。

老人未去世，拆迁款子女能分吗？

典型案例

我爷爷奶奶有3个儿子2个女儿，其中四个子女在农村成家并有宅基地房。

现在我们村占地，每人可按照1500元/平方米购买50平方米的平价房，我爷爷奶奶一共可买100平方米。我大姑妈、二姑妈和我叔叔都想用这个机会购买100平方米的房子。

现在我爷爷奶奶都活着，身体还好。我爷爷是想占地以后跟我们家过，但是我妈妈身体不好，伺候我奶奶再照顾爷爷压力太大，所以现在他们都给我爷爷压力。我爷爷日子不好过，请问这个购房权利该怎么分？

答：因爷爷、奶奶都健在，现在不存在遗产继承的问题，拆迁分给爷爷、奶奶的财产应还落在爷爷、奶奶的名下，不存在子女怎么分配问题。只有爷爷、奶奶去世了，才能有遗嘱的按遗嘱继承，没遗嘱的按法定继承。

现在爷爷、奶奶的身体、精神状态若不好，如果达到限制行为能力或无行为能力人的状态，则涉及到确定监护人的问题，监护人确定后，由监护人履行法定职责。

老的宅基地使用权证还有效吗？

典型案例

我是家住北京郊区的拆迁户，我家的宅基地使用权证是彭真任市长时发放的，以后再也没有发过。

请问我家如果拆迁，此宅基地使用权证有效吗？在确认宅基地面积时，是否按此宅基地使用权证上注明的面积计算？“宅基地腾退”是指国家征用还是征收？

答：如果您家的宅基地一直在使用，宅基地使用权证也没有被依法收回或更换，那么宅基地使用权证是有效的。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿中认定的宅基地面积应经合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地不予认定。

因此，拆迁时不完全按照宅基地使用权证上标明的面积补偿，还要考虑宅基地使用权证上标明的面积是否超过当地区县政府规定的控制标准。

此外，征用是指集体土地所有权性质不变，属于临时使用；征收是指集体土地所有权性质发生改变，集体土地变为国有土地。

因此，“宅基地腾退”属于征收还是征用，要根据拆迁时土地所有权性质是否发生改变而定，不能一概而论。

什么是城市房屋拆迁？

答：城市房屋拆迁是指经依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下，对房屋及其附属物进行拆除的法律行为。

拆迁人是指取得《房屋拆迁许可证》的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，通常说的是拆迁户或被拆迁单位。

母亲拥有公房所有权，拆迁补偿就归其一人所有吗？

典型案例

我家3口人与母亲长期租住在宣武区某直管公房里，依照有关拆迁法规，由母亲与政府房管部门签订了房屋转让协议，成为该房屋所有人。

请问我家3口人是否拥有房屋拆迁补偿份额？我母亲在所得拆迁补偿中占有多少份额？

答：您母亲是房屋所有人，拆迁补偿应全部归您母亲所有。

如果您能证明该房屋属于你们家庭共有财产，则拆迁补偿由你们家庭共有。

家庭共有财产属于共同共有，由共有人共同享有财产权益。

如共有人一致决定分割家庭共有财产，根据共有人之间的约定确定各自的份额。对共有人之间达不成约定的，一般认为各共有人的份额均等。

房屋拆迁管理部门的职责是什么？

答：县级以上地方人民政府为负责管理房屋拆迁工作的部门，即房屋拆迁管理部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

该部门具体负责房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、延长暂停期限的审批、拆迁裁决受理、强制拆迁的申请、建设项目转让的管理、拆迁补偿安置资金的监管、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、拆迁违法行为的查处等。

什么是房屋拆迁单位？

答：房屋拆迁单位是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位，通常所说的拆迁公司就是房屋拆迁单位。

依法取得房屋拆迁许可证并具有拆迁资格的单位可以实施拆迁，是拆迁的主要责任单位。不具有拆迁资格的单位，必须委托房屋拆迁单位实施拆迁。

　 申请保障房的家庭遇到拆迁有什么照顾政策？

答：为进一步做好本市城市房屋拆迁工作，维护拆迁当事人的合法权益，2009年6月，本市根据《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》出台了《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》。

其中指出，拆迁工作要与住房保障工作紧密结合。对于申请廉租房、经济适用住房、限价商品房的被拆迁困难家庭，区县住房保障管理部门在拆迁公告规定的搬迁期限内要实行拆迁现场受理、审核、公示；对符合条件的，住房保障管理部门要优先配租、配售。

拆迁货币补偿价格咋确定？

答：《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》指出，实行货币补偿的，拆迁货币补偿价格由房地产价格评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。

拆迁评估一般应采用市场比较法。房地产价格评估机构应先行评估确定拆迁范围内房屋拆迁评估的基准价格，再结合被拆迁房屋的实际状况评估确定具体补偿金额，并出具分户评估报告。

对评估机构出具的分户评估报告有异议怎么办？

答：《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》指出，拆迁评估基准价格，应在拆迁范围内公示7日。

公示期间，评估机构应进行现场说明，听取有关意见；拆迁当事人对基准价格有异议的，在公示期内可向北京房地产估价师和土地估价师协会主任委员会申请技术鉴定。

拆迁当事人对评估机构出具的分户评估报告有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可采取以下方式：向原评估机构书面申请复核。评估机构应自收到书面申请之日起5日内给予答复；另行委托评估机构评估。受托估价机构应在10日内出具评估报告；直接向主任委员会申请技术鉴定。

拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议，或另行委托评估的结果与原评估结果有差异的，自收到复核结果或另行委托评估机构出具的评估报告之日起5日内，可向土地估价师协会主任委员会申请技术鉴定。

拆迁蔬菜大棚如何补偿？

典型案例

本人在六环附近租了几十亩地，建了钢结构蔬菜大棚数十座，现在面临拆迁，请问如何补偿？

答：你这种情况属于耕地拆迁补偿，依据《中华人民共和国土地管理法》第47条：“征收耕地的补偿费用包括1.土地补偿费2.安置补助费3.地上附着物和青苗的补偿费”。

土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。

安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。

如果你是村民，上述四项补偿你都能享受到。如果你是市民，只能取得地上附着物补偿费和青苗补偿费。

我能优先承租父亲的公房吗？

典型案例

我住的是我父亲的承租房，我户口也在这里。父亲和继母他们住在别处。若我父亲去世，我可不可以比继母优先承租这个房子？

答：《北京市人民政府关于城市公用房屋管理的若干规定》规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。”

有权承租公用住房的权利人必须是公用房屋的共同居住人。由于您继母不在该公用住房居住，且户口也不在公用住房内，不属于公用房屋的共同居住人，因此您继母没有承租该公用住房的资格。

自建房能办理赠予吗？

典型案例

我家住北京郊区的平房小院，属于宅基地。我与前妻有个儿子，现已成年。我再婚后将房子翻盖，现在我和儿子户口是农转非，房子仍属于宅基地，没有房产证。

请问我可以把房子赠予儿子吗？

答：您所述房屋是农村宅基地上自建房，尚未取得房产证。

因此，目前无法办理赠与手续。你可以通过析产继承等手续来达到明晰产权的目的。

和公婆同住老房，拆迁能获补偿吗？

典型案例

我妹妹的丈夫前年出车祸死了，有一女儿现年5岁。妹妹婚后和男方父母同住老房，房子是父亲的名字，后翻盖房屋时妹妹也出了钱。老房要拆迁，妹妹或其女儿是否有份额？

答：拆迁房屋的所有权人是您妹夫的父亲。当年房屋翻建、装修时，如能证明您妹夫有过出资，则形成了对房屋价值的添附，从而对房屋价值享有相应比例的份额。

您提到该房屋要拆迁了，您妹妹和孩子的户口都在那里，则需要看拆迁政策中有没有按人口安置补偿的相关规定，如有，则可以计算出您妹妹和孩子享有补偿款项的相应份额。

一个地区被确定为拆迁对象后，户口是否就“冻结”了？

答：规划管理部门在核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，就会通知被拆迁房屋所在地的区、县政府机关。

区、县政府机关就会通知房屋所在地的公安机关控制居民常住户口的迁入，停止办理居民常住户口分户手续。

此外，房管部门和房屋经营单位停止办理房屋的买卖、交换、析产、分割赠与、分户等手续。被拆迁单位停止建筑物、构作物的改建、扩建和装修等工程。

所在地的工商行政管理部门停止核发营业执照。

“冻结”期限一般是多长？

答：上述关于户口、房屋、营业执照的“冻结”通知会以公告形式在拆迁范围内予以发布。

暂停办理的期限为12个月，需要延长的，应向拆迁房屋所在地区、县房地产管理局提出申请，经批准可延长不超过6个月。

如需超过6个月的，须经市房地产管理局批准。

什么是房屋拆迁中的过渡期限？

答：由于拆迁人不能一次性安置用房，而是要经过一段时间才能给被拆迁房屋使用人提供安置用房。

因此，从被拆迁人搬走至提供安置房这段时间就是过渡期限，也称安置期限。

过渡期限必须在拆迁安置协议中给予明确规定，双方都应该信守协议的规定。

过渡期限是临时安置补助费发放的一个重要标准。拆迁人不得擅自延长过渡期限。

丈夫婚前房拆迁，补偿属共同财产吗？

典型案例

我丈夫在结婚前有一套60多平方米的商品房，现在面临着拆迁。我和丈夫就这套房产没有作过特殊约定。请问拆迁所得的补偿款，能否视为我们夫妻共有的财产？

答：不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。因此，您丈夫的房产属于个人财产。

拆迁所得的补偿款只是由原来的物质形态转化为货币状态，并未改变所有权的归属，故补偿款仍是你丈夫的个人财产。

典型案例

我公公的房子已经拆迁，得到补偿款160多万，用其中的80万赠与我们买房。新房的房产证上写的是我个人的名字。

现在我与丈夫感情不和，如果离婚该房产能作为共有财产分割吗？

答：夫妻关系存续期间因赠与所得的财产，只要没有确定只归夫或妻一方所有，便应归夫妻共同所有，所以，若你丈夫没有证据证明其父单独赠与他个人，该房产应作为共有财产分割。

受赠获得房产，离婚时能否分割？

在继承期间遇到拆迁如何办理？

典型案例

我父母在前些年去世，留下一套房产，该房产已经列入拆迁范围，但因为我姐姐在外地工作，所以一直未办理继承手续，现在房产证上仍是我父亲的名字，遇到这种情况怎么办？

答：你可先与你姐姐就该房产的继承问题进行协商，签订书面协议后可持身份证、协议书以及你父母的死亡证明、房产证到公证处办理公证手续，以证明继承人间就财产的继承无异议，然后持公证书到房产管理部门办理房产证，由房产证上确定的权利人作为被拆迁人行使相应的权利。

若你与姐姐达不成一致，你可以到法院提起继承析产诉讼，由法院出具调解或判决书，然后到房管部门办理产权证书，由房产证上确定的权利人作为被拆迁人行使相应的补偿权利。

在城市房屋拆迁中，什么属于违章建筑？

答：按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿。

对经规划部门批准，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。

什么属于临时建筑？

答：临时建筑是指经过批准的临时性建筑物、构筑物和其他设施。拆迁未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿，按其拆迁时建筑材料的成本价值，结合剩余期限给予补偿。

对超过批准期限或批准时载明因城市建设需要无偿拆除的临时建筑一律不予补偿。

房屋拆迁补偿价格是如何确定的？

答：房屋拆迁的具体补偿价格一般是由拆迁人和被拆迁人委托具有相应资质的房地产评估机构作出，主要考虑的因素包括被拆迁房屋的地段、用途、建筑面积、成新程度、楼层、朝向、装修、环境、配套设施等。

在城市房屋拆迁中，被拆迁人享有哪些主要权利？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》，结合北京地区的实际情况，在拆迁过程中，被拆迁人享有的主要权利包括：

（1）被拆迁人有权选择实行货币补偿或产权调换；

（2）有权选择不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房；

（3）被拆迁地段用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利；

（4）依法获得安置或者补偿的权利，在拆迁人不能一次性将拆迁用房提供给被拆迁人时，有权利要求拆迁人提供周转房；

（5）被拆迁人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容经协商达不成协议的，有权向当地房屋拆迁管理部门申请裁决，对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向法院提起行政诉讼。

答：拆迁双方当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容经协商仍达不成协议的，均可向当地房屋拆迁管理部门申请裁决，对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

答：应当包括。在拆迁过程中涉及到的对象主要是拆迁人与被拆迁人及房屋的合法承租人。

拆迁人是指市、县人民政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是被拆迁房屋的所有人，房屋承租人是与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或个人。

答：首先是确定拆迁范围，发布拆迁公告。

其次是被拆迁人携带身份证、产权证、土地证、房屋租赁合同等办理拆迁登记手续。由拆迁人与被拆迁人共同选择房屋评估机构，并由选出的评估机构对房屋进行评估。

第三是被拆迁人将被拆房屋腾退，并将旧房钥匙交予拆迁人，领取选房凭证。如果是选择产权调换或选择货币补偿安置，签订房屋拆迁补偿安置协议书。

第四是实施旧房拆除。