怎样处理拆迁人未取得拆迁许可证与被拆迁人签订的协议

拆迁协议是拆迁人和被拆迁人之间的民事活 动，依据我国《民事通则》第六条的规定，“民事活动必须遵守国家法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”因此拆迁人和被拆迁人在协商确定拆迁安置补偿 事宜时，应当严格遵守国家法律法规的规定，对于违反法律法规规定的，依据《民法通则》第58条 的规定，应当被确认为无效拆迁协议。违反法律法规规定的拆迁协议包括其形式和内容违反法律的规定两类。拆迁人和被拆迁人所达成的拆迁协议的形式必须符合拆 迁法律规范的规定。依据有关规定，拆迁协议应当是书面形式，而且对于拆除依法代管的房屋，当代管人是房屋拆迁主管部门的，拆迁安置和补偿协议必须经公证机 关公证。所以对于拆迁协议没有采用书面形式或者拆除依法代管的房屋，当代管人是房屋拆迁主管部门时，拆迁协议没有办理公证的，拆迁协议应当被认定为无效。

拆迁协议的内容违反国家法律规定是指拆迁人和被拆迁人所签订的房屋拆迁协议的内容不符合拆迁法律规范和其他法律规范的规定。

实践中，拆迁协议的内容违反法律规定的情形主要包括：

一、 法律规定对于特定的房屋及其附属物在拆迁时应当经过其他行政主管部门批准后房屋拆迁主管部门才能核发拆迁许可证的，该房屋及其附属物的拆除未经有关主管部 门批准，拆迁人和被拆迁人已经就拆迁安置和补偿事宜达成一致意见并订立房屋拆迁协议的，例如对于属于文物保护范围内的房屋及其附属物的拆除，依据《文物保 护法》的规定，应当报请有关主管部门批准后才能拆除，被拆迁人和拆迁人均没有报请主管部门批准就签订房屋拆迁协议的，该协议违反《文物保护法》的有关规 定，因此应当被认定为无效。此外其他的法律法规对于拆除房屋及其附属物有特殊规定的，均应当按照该法律法规的特殊规定的程序报请有关主管部门批准后再行拆 除，未报请有关主管部门批准，拆迁人和被拆迁人擅自订立房屋拆迁协议的，该协议违反了新《城市房屋拆迁管理条例》第18条的规定和其他法律法规的规定，因此应当依法被认定为无效。

二、 拆迁人和被拆迁人所达成的拆迁协议不符合有关批准文件的规定的。拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方 案和拆迁计划进行拆迁。由于拆迁协议时民事协议，根据法律法规的规定，当事人的民事活动需要由国家行政主管部门管理的，当事人的民事活动还应当遵守主管部 门的批准文件的规定，所以如果拆迁人和被拆迁人所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他部门对被拆除的房屋及其附属物的批准文件所签订的拆迁协议不 符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对被拆除的房屋及其附属物的批准文件的规定的，可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序，因此该协议应当 被确认为无效。拆迁协议不符合国家有关主管部门的规定的情况主要包括：房屋拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门批准的拆迁方案的规定。拆迁协议不符合其他主管 部门对于特定的房屋及其附属物的拆迁批准文件的规定的，如文物保护部门对于一处文物的拆迁时批准拆除后在他处重建的，而拆迁人和作为被拆迁人的文物单位之 间所签订的拆迁协议却是作价补偿以住宅房屋安置的即是如此。

三、 拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额不符合拆迁法律规范的规定的。我国拆迁法律规范规定的拆迁补偿方式有两种，即货币补偿和产权调换的方式。如果拆迁人 和被拆迁人所订立的拆迁协议却规定对于被拆迁人采取其他补偿方式的，这种协议规定的补偿方式违反了拆迁行政法规对于拆迁补偿方式的规定，因此是违法的。

四、 拆迁安置用房的面积和安置地点不符合拆迁法律规范的规定的。拆迁人和被拆迁人所订立的拆迁安置协议必须符合拆迁法律、法规及地方规定，拆迁人和被拆迁人所 订立的就安置用房的面积和安置地点的拆迁安置协议违反了拆迁法规对拆迁安置的规定，那么就是违法的，当事人之间签订的拆迁协议也是无效的。