租赁经营用房得合理拆迁补偿 江苏拆迁维权案例

在2011年7月方萍与朱先生签订房屋租赁协议，约定于将江苏省某市商用房租给朱先生使用，面积约600平方米，年租金为10万元整，租赁期限是2011年7月5日至2013年7月5日，朱先生一直在该处为名烟名酒实际经营，依法办理了营业执照和税务登记证，按协议约定及时交纳房租，并依法履行纳税的义务。王某经过几年的经营，生意一直红火，一家人生活的很幸福，合同到期后，双方口头续约了租赁合同，突然，2012年8月20日看到了拆迁方粘贴的拆迁通知，告知包括朱先生承租房屋在内均被列入拆迁范围，拆迁期限至2013年4月1日止。2012年8月26日，方萍向丁某发出通知，要求其在2012年9月20日前将房屋腾空交还给我方。收到通知以后，朱先生表示可以腾房，但应当就相关损失进行赔偿。由于双方未就补偿达成一致意见，朱先生并未停止经营行为。2012年11月中旬，方萍对朱先生承租的房屋采取了停水停电的措施，因为货物全部储放在该处，也没有其他地方可以转移，朱先生便从此停止了经营行为，但仍然未将房屋腾空退还。

后来方萍把朱先生告上法庭，诉称：其对诉争房屋享有所有权，被告朱先生无任何理由占用房屋系侵犯其物权的行为，应当立即停止。对于“大房东”的起诉，朱先生觉得自己非常冤枉，这件事情令朱先生夜不能寐，而后，他打开电脑通过网络找到了我们北京创为律师事务所拆迁律师团队，连夜赶到北京与我们面谈，拆迁律师详细了解当事人情况之后，考虑到当事人因拆迁造成的重大损失情况，我所接受了当事人委托，拆迁律师迅速启动维权工作。

办案过程

一、创为拆迁律师团队介入案件后，考虑到当事人被告身份，拆迁律师先行了解了诉讼进展，随后向审理此案的审判法官补充提交了一份《代理法律意见》。该意见中将案件性质一番圈圈点点，得出清晰的法律分析结果。在分析结果之上，律师认为：首先，原告方起诉的案由和理由不符，本案不能作为侵权纠纷，而应当是合同纠纷；其次，原告方所诉的侵权行为不成立。

二、反败为胜的民事起诉状为进一步化解诉讼被动劣势，律师递交一份民事起诉状，代理意见、民事起诉，二连环式法律运作为当事人取得了欣然满意的结果，法院未继续对侵权纠纷一案进行判决，方萍则在法院的调解工作下找到朱先生积极协商。2013年3月，双方达成庭外调解协议：由方萍给朱先生合理的补偿款，而朱先生在款项入帐后及时腾退房屋。

本案拆迁律师观点

有时候总有一种触目之处皆现实的感觉。在现代社会生活中，人们在某一具体活动的初期阶段会通过邀约、承诺、这样的环节订立白纸黑字的合同，对具体的权利和义务进行约定，而且通常也会为合同设立一个有效期限。这种做法一般不会出现什么问题，而问题往往出在合同有效期届满以后，人们会出于一种信任或者习惯，不再以书面合同形式继续约定权利义务的分配，而是以口头形式或者实际行为继续按照原有合同的约定进行具体活动。这就是我们通常所说的事实合同。在房屋租赁领域，这种事实合同是较为常见的。在一个走向规范化的年代，体现合同自由的事实合同虽然被允许存在，却不可避免地存在着纠纷滋生的风险。当这种可能性置身于其他个性元素并存的环境中时，则很可能转化为现实局面，困扰当局者。就本案来说，存在着三个个性元素：其一，商铺出租；其二，承租人在租赁合同期间没有签订书面合同；其三，租赁关系的客体房屋邂逅房屋拆迁。承租人又是否可以依据这一事实合同获得拆迁补偿？根据现行合同法的规定，只要承租方在合同期满后仍然使用租赁房屋，而出租方也不明确表示异议，那么就认为双方的租赁合同继续有效。结合前述第一点内容，如果实际承租人对拟被拆迁房屋享有事实意义上的租赁使用权，且房屋出租方未表示异议，就应认定实际承租人的承租身份，对其进行拆迁补偿安置分配。