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城市更新是一项集城市规划、产权界定、房屋拆迁、设计施工、房屋销售等多方面于一体的全新的综合性房地产开发活动。但城市更新也面临诸多法律问题，一直深受社会各界的高度关注。
12月1日，在广东省律师协会、深圳市律师协会联合举办的“广东2013年城市更新法律高端论坛”上，不少一线法律服务人员指出，拆迁补偿纠纷是目前深圳市乃至全国城市更新的诟病，破解这一难题首要问题还需政府主导。
拆迁补偿是城市更新难题
会上，一位致力于城市更新法律服务的深圳律师用一张图片生动展示了位于深圳市罗湖区木头龙小区的现状。
始建于1983年的木头龙小区拥有1340余户居民，该小区房屋现已是破旧不堪。木头龙城市更新单元作为深圳市2010年城市更新单元规划制定的第一批计划，在去年就通过了旧城改造立项，成为第一批公示的89个旧改项目之一。然而，其拆迁补偿工作却进行了数年，目前有300多户居民仍旧居住在该小区，成为该小区旧改项目中人们常说的“钉子户”。
据了解，根据深圳市政府于2012年发布的《深圳市城市更新办法实施细则》规定，建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。
具有丰富房地产诉讼经验及法律实务的深圳律师贺倩明指出，虽政府规定三分之二的业主同意即可实施城市更新或改造，然而在实际操作中，开发商必须和百分之百的业主对拆迁补偿协商达成一致，才能进行改造，因而拆迁补偿则成为城市更新中的较大难题，严重阻碍了城市更新的发展进程。
股份公司主导旧村改造
“位于深圳市罗湖区的黄贝岭旧村改造曾被列入罗湖区政府2011年重点项目，旧改面积19万平方米，竣工面积33万平方米，是目前深圳市已启动的拆迁面积较大的旧村改造项目。该项目从政府立项到正式启动，整整历时10年，但仅用了一年两个月时间久完了1470户签约，与其他旧村改造相比进度称得上神速。”曾参与黄贝岭村等旧村改造项目法律服务的广东律师梁赤如此总结道。
据梁赤介绍，深圳市农村城市化后，原来农村集体经济组织变成了股份有限公司，股份公司在旧村改造过程中，一方面代表全体被拆迁人（村民）的利益，与发展商谈判争取利益较大化的赔偿，另一方面要从大局出发，逐一动员被拆迁人支持、理解拆迁工作，还要化解拆迁人与被拆迁人、被拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，推进拆迁进度。因而，股份公司在旧村改造中担当了相当重要的角色。
在黄贝岭旧村改造过程中，发生的各类纠纷有90余宗，通过黄贝岭股份公司设立的调解委员会成功调解的就有近50宗，可见，该股份公司起到了无可替代的作用。
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