违建遭遇拆迁 北京创为拆迁律师助得合理拆迁补偿

案情简介

2000年，江某老人的母亲将其对某区一处共有产权房屋所享有的十四分之一份额(约近18平方米)赠与给江某老人，并在北京市某区公证处办理了《公证书》。2007年4月，北京市公安局公安交通管理局为了进行西城交通队综合楼项目建设，在某区一带进行拆迁，实行的区位补偿价为8800元。动迁后，江老几次与拆迁人协商补偿事宜，但均未达成一致意见。此后，介于四邻地带因拆迁之故嘈杂不已，江老搬至别处居住。江老未曾料到，正是此一别拉开了其拆迁之殇的开端：2007年12月底，拆迁人以房屋其他共有权人均已签订拆迁补偿安置协议为依据将房屋进行拆除。对此，江老既不知情，也未签订拆迁补偿安置协议。更有甚者，江老存放于被拆迁房屋内的诸多物品及其父、母亲生前唯一的遗像与母亲的骨灰盒也在这一场忽略了江老的拆迁活动中不知去向。巨大的财产损失与极大的精神痛苦促使江老走上漫漫上访路。他那疲惫的身影，苍凉的容颜，纵横的泪珠，就此成为某区房屋管理局、某区政府、北京市建设委员会等几个行政机关寻常可见的剪影。然而，直至2010年年初，江老仍然孑然一身，毫无所获。

办案过程

被拆迁人主动申请裁决和谈!接受江老的委托之后，北京创为律师事务所拆迁律师对案情进行诊断：江老对被拆迁房屋享有十四分之一的产权份额，是被拆迁人之一毫无疑问，那么拆迁人在既未与江老签订拆迁补偿安置协议，又未经过行政裁决、行政强拆或司法强拆即对江老名下的房屋予以拆除，其性质系“擅自组织强制拆迁”。随后，本所拆迁律师发现该案可称病入膏肓—距离房屋被拆迁时间已超过两年，那么常规的维权杀手锏拆迁许可证诉讼已因超过诉讼时效而丧失胜诉权。不过，“医者仁心”往往见端倪于“疑难杂症”。经验丰富的拆迁律师很快拟就找到了江老个案的解救法门：建立一个谈判平台，促使拆迁人与江老协商解决纠纷。“平台”何在?让被拆迁人江老主动申请拆迁行政裁决是也。2010年3月初，杨律师和白律师代理江老向某区房屋管理局递交了裁决申请书。起初，某区房屋管理局以《城市房屋拆迁行政裁决规程》第八条第四款的规定，以房屋已经灭失为由不予受理裁决申请。不过，北京创为律所的两位拆迁律师针对该规定的立法原意进行一番辩法析理之后，某区房屋管理局受理了江老的裁决申请。

案件进展尽在本所拆迁律师的运筹帷幄之中：进入裁决法律程序之后，江老及代理拆迁律师即获得了与拆迁人对席谈判的机会—在某区房屋管理局组织的调解程序中，经过与拆迁人数次协商，江老最终于2011年4月上旬以合理的补偿对价与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

本案拆迁律师评析：

年事已高的江老在长达两年有余的岁月里迷茫地辗转于各行政机关，一直未能改变自身桎梏拆迁命运，而专业拆迁律师介入之后，这一僵局便在寥寥数十日的光阴里消褪散尽。而其乾坤扭转的着力支点，在于法律程序的灵活运用。此“灵活运用”在本案中有两重含义：

其一、拆迁裁决程序不但能为拆迁人所用，还能为被拆迁人所用。在房屋拆迁过程中，通常见到的情形是拆迁人为加快拆迁进程，拔掉“钉子户”的阻力而向房屋拆迁管理部门申请拆迁行政裁决。因此，多数情况下，被拆迁人闻“裁决”而色变。而本案中，拆迁律师却结合个案情境反其道而行之，主动申请裁决并最终藉此获协商机会，帮助委托人取得高额拆迁补偿。其做法正是对裁决程序的灵活运用。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决……”。另外，《城市房屋拆迁行政裁决规程》也规定，拆迁人与被拆迁人有权向房屋拆迁管理部门申请行政裁决。可以看出，不但拆迁人可以提请进入拆迁裁决程序，被拆迁人也可以借助该程序的“东风”维护自身合法权益。

其二、房屋的灭失并不绝对导致裁决申请权的丧失。《城市房屋拆迁行政裁决规程》第八条规定：“有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：……(四)房屋已经灭失的;……”根据该法律条文的规定，是否房屋不复存在的情形必然不得申请拆迁纠纷行政裁决?笔者认为，答案是否定的。“灭失”的法律分析并不简单等同于不存在，因为“灭失”是一种事件，不以人的意志为转移;而不存在可以是自然力导致的不存在，还可以是人力导致的不存在。前一情形即与“灭失”完全契合，后一情形因为有意志因素的存在而理当排除在“灭失”范畴之外。具体到拆迁里面，房屋因拆迁人故意擅自拆除的情形就是人力所导致的房屋不存在形态，与房屋“灭失”不想等同。另外，假设认定拆迁人故意擅自拆除所导致的房屋不复存在为房屋“灭失”，将导致一种不堪设想的后果，一旦下发拆迁许可证，拆迁人无须经裁决程序、强拆程序就可以随意拆除拆迁范围内的房屋，而被拆迁人则因房屋不复存在不能申请裁决，其合法权益得不到法律救济。显然，此有悖于立法原意。本案中，正是本所拆迁律师灵活运用了法律规范模糊规定的字面意思与实际意思的差异而成功将裁决程序启动。