承租地住宅面临强拆 双重复议终获合理拆迁补偿

【案情陈述】

杨先生家住江苏省盐城市阜宁县芦浦镇。2002年10月，杨先生与当地的三联村村委会签订了一份宅基地租用协议，获得了某院一处宅基地的永久使用权。之后，杨先生在此自建自居。2009年3月，为了继续推进新农村建设，阜宁县启动第三轮招商引资。在与开发商和投资人的几番谈判之后，结合地域优势，决定在三联村投资开办一个大型水泥厂，杨先生所在房屋在项目征收拆迁的范围内。开发商在取得工程建设项目的拆迁许可证之后于6月份开始实施动迁。但在拆迁过程中，杨先生与开发商就拆迁补偿方案始终无法达成协议，问题主要集中在对宅基地面积的认定上，双方的评估认定结果相差了112平米。就在谈判陷入僵局之时，杨先生收到了阜宁县建设局做出的《违章建设限期拆除通知书》，指出依据《土地管理法》，杨先生所建房屋属于违章建筑，且附带说明违章建筑是无法获得任何拆迁补偿的。带着“房钱两空”的深深忧虑，杨先生决定运用法律的武器来维护自己的合法权益，经熟人介绍，他选择了北京创为律师事务所拆迁律师团队的韩律师代理此案。

【拆迁维权之路】

由于《拆除通知书》已经送达，如果不在期限内做出回应，当事人的房屋将面临强制拆除的危险。因此，当下的首要任务是保住房屋。在明确了办案路线之后，韩律师及其团队律师果断向阜宁县政府提起行政复议，要求审查县建设局逾越职权，擅自下达《限期拆除通知书》的行为，且《通知书》的适用法律错误，应予以撤销。与此同时，经过与当事人杨先生协商，韩律师及其团队律师决定与县建设局进行沟通。在三个小时的谈话中，韩律师及其团队律师针对当事人的权利、建设局的职权以及违章建筑的法律认定做了详细地陈述，条理清晰，态度坚定。“软硬兼施”，“双管齐下”的方法果然起到了效果，开发商主动要求重启拆迁补偿谈判，在之前房屋面积认定的问题上，双方决定通过共同协商来选择房屋评估机构。但重新评估之后的拆基地面积仍然与之前杨先生自己认定的相差68平米。拆迁方坚持要求依据重新评估的面积进行补偿，并威胁如果不接受这个方案房屋将面临强拆的危险。于是韩律师及其团队律师果断提起二次行政复议，要求对《拆迁许可证》审批中存在的程序性纰漏进行审查。面对双重复议和项目开工的压力，拆迁方在政府部门的劝说下，终于做出了“真诚”的妥协，同意按照当事人杨先生认定的宅基地面积进行补偿，并在二次行政复议的答复下达之前，将补偿款全额交付给了杨先生。

【拆迁律师评述】

在本案例中“软硬兼施，刚柔并济”的维权方式又一次发挥了作用。面对政府和拆迁方的强势，当事人及委托拆迁律师用强硬表明了姿态和底线，用平和去触及对方的弱点与要害。在拆迁谈判中，拆迁方希望项目顺利开工，而被拆迁方则希望能获得合法合理的补偿。在了解双方的“底线”之后，谈判技巧就变得尤为重要。作为拆迁方，它希望能较大限度的降低成本，因此会利用被拆迁人法律知识的缺乏和信息不对称，运用法律的漏洞和政府强制力来达到目的。因此，面对拆迁纠纷，被拆迁人及时选择向律师求助，能较大限度的弥补自己的缺陷，维护自身的合法利益。

委托律师的意义在于，拆迁律师能凭借专业的法律知识和办案的实践经验，揭露拆迁方“披着合法外衣”的违法行为，运用行政和法律手段保护当事人，在法律框架下运用司法智慧与拆迁方周旋并寻找突破口。显然，本案中政府部门对杨先生所属房屋的违章认定是此次拆迁纠纷的重点，只要通过严密的逻辑论证推翻违章认定就能消除强拆的合法性，为后来的拆迁补偿谈判争取空间。