厂房承租拆迁补偿 上海拆迁维权案例

案情简介

李耀坤是上海市某区村民。2005年3月1日，李耀坤与村委会签订《土地租赁合同》，约定李耀坤租赁本村某公路西侧的部分土地，租赁期限为2005年3月1日至2022年2月29日，租赁费为每年30000元。此外，合同中还约定，国家、区、镇、村建设规划，需占土地及国家政策调整时，双方必须无条件服从，给双方造成的经济损失按国家政策的有关规定执行，本合同终止。如果遇到不可抗拒的自然灾害，损失自负。合同签订后，李耀坤与村委会即开始实际履行。

2010年3月5日，李耀坤与上海某实业公司(以下简称XX公司)签订《房屋租赁合同》，约定李耀坤将本村占地8000平方米，建筑面积6500平方米，包括厂房3560平方米、仓库1500平方米、办公用房及生产生活用房1300多平方米在内的全部房屋与院落租赁给XX公司为纸制品生产经营使用，租赁期限自2006年5月1日至2020年4月30日。同时，合同中还约定，国家、集体有政策性调整、占地等情况时按国家和集体的政策执行，合同提前终止。尔后，双方均按照合同约定开始实际履行各自义务。后因公司业务发展之需，XX公司扩建了一处1500平方米的厂房，并自行安装了锅炉等设备。此后，公司的经营情况良好，所生产的产品的市场占有率也不断攀升。

然而，2013年8月，经人民政府批准的轻轨五号线延伸段土地一级开发项目的动迁，给公司的发展带来了巨大的障碍。

2013年9月15日，李耀坤就涉案房屋与拆迁人签订了《集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》。

协议中写明：

(1)李耀坤在拆迁范围内非住宅房屋占地面积6712.8平方米，房屋1300.93，其中从事销售纸制品生产经营房屋建筑面积8009.74平方米;

(2)经评估确定，房屋总体重置成新价补偿款为12111914元(其中X号房建筑面积4750.51平方米，房屋评估价为1185954元)，附属物1604970元;

(3)搬迁补助费8046011.29元，其中包括搬家补助费600673.25元、停产停业综合补助费5890203.04元、设备迁移费150100元;

(4)提前搬迁奖励费1789765元。在签订此协议时，李耀坤对拆迁方作出承诺：在签订补偿协议之前，承诺人已与该搬迁地上所有权利人达成补偿分配协议并已履行完毕，如今后出现任何第三人就搬迁补偿提出任何权利要求或发生纠纷、诉讼等，均与拆迁方无关，由承诺人自行解决并承担一切责任。

然而，李耀坤对拆迁方作出的 “承诺”却并没有兑现，李耀坤不但没有主动与XX公司谈补偿分配，而且断然拒绝了XX公司闻讯后提出的合理分配拆迁补偿款的方案。

自李耀坤与拆迁方签署了补偿安置协议之后，拆迁项目的实施单位便停了XX公司的水、电，XX公司的生产运营陷入瘫痪，亏损连连。2011年年初，XX公司起诉至人民法院，要求某村村委会、李耀坤赔偿因停电导致的工人工资损失和停工违约金损失。同年7月上旬，人民法院作出《民事判决书》，该判决认定XX公司与李耀坤的租赁合同于2011年10月1日终止，驳回了XX公司的诉讼请求。XX公司不服提起上诉，但二审法院于2012年判决维持了一审判决。

2013年9月24日，李耀坤向人民法院申请先予执行，要求XX公司将承租的场地腾退。同日，人民法院作出《民事裁定书》，裁定XX公司立即腾退其从李耀坤处承租的位于某村的场地。

2013年10月2日，XX公司无奈只得自行将涉案房屋腾空。

2013年11月初，李耀坤再次向人民法院提起民事诉讼，诉称XX公司一直未将机械设备从其租赁原告的场地里搬出，要求XX公司支付2011年10月至2012年4月实际占用费232534元，并支付利息损失702545元。

接二连三遭逢不幸的XX公司在万般无奈之下，委托了北京创为律师事务所拆迁律师尝试最后一搏。

办案过程

北京创为律师事务所拆迁律师介入XX公司一案之后，拆迁律师团队首先对案件细节进行了梳理，并展开了周密分析，很快便形成了应诉与反诉并驾齐驱的拆迁维权方略。

一方面，本所拆迁律师就李耀坤对委托人XX公司的起诉做出了针锋相对的答辩：XX公司承租的房屋已经被法院先予执行，房屋已经腾空，故不存在房屋腾退的问题。而房屋之所以被延期拆除，是因为李耀坤侵占XX公司应得拆迁补偿款所造成。故而，李耀坤的诉讼主张没有依据。

另一方面，本所拆迁律师为XX公司设计了反诉方案，指出XX公司在承租房屋内进行生产经营，并且办理了工商营业执照和税务登记证，并且实际进行了经营，依法缴纳了各项税款，应当获得就涉案房屋产生的拆迁补偿款中的如下部分：

(1)X号楼厂房乃是由XX公司所建，其补偿款应分配给XX公司;

(2)锅炉等设备乃是由XX公司所安装，其补偿款应分配给XX公司;

(3)厂区内所有装修设备均由XX公司自行安装，XX公司应从附属物补偿款中分得相应部分;

(4)涉案房屋由XX公司实际经营，故搬家补助费、停产停业综合补助费、移机费、设备迁移费均应归XX公司所有;

(5)因搬迁工作需由XX公司与李耀坤共同协作完成，故而提前搬迁奖励费的一半应当双方各一半。

经过本所专业拆迁律师的努力，2013年底，人民法院作出判决，支持了XX公司一方的抗辩意见，认为李耀坤与XX公司因拆迁补偿款的分配问题发生纠纷，导致房屋延期拆除，双方对此均负有责任，故李耀坤主张的实际占用费及利息损失于法无据，不予支持。同时，人民法院认为XX公司反诉提出的5项主张也得到了法院的支持。据此，经过本所拆迁律师的不断努力，XX公司拿回了应得的拆迁补偿，拆迁所造成了损失降到了最小值。