北京创为律师事务所权威拆迁律师讲征地程序那些事

2015-08-20 11:50   作者:拆迁律师   浏览次数:次   分享到:

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1、建设项目用地单位报市、县国土行政主管部门申请办理《用地申请》;

2、市、县国土行政主管部门拟定《征收土地方案》;

内容:《征收土地方案》包括:征收土地的目的及用途,征收土地的范围、地类、面积、地上附着物的种类及数量,征收土地及地上附着物和青苗的补偿,劳动力安排途径,原土地所有权人、使用权人情况等。

征地补偿安置标准

程序:依据国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》之规定,在报批前,土地征收的工作程序为:(1)告知土地征收情况。当地国土资源管理部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的,征地时一律不予补偿。(2)确认征地调查结果。当地国土资源管理部门应对拟征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。(3)组织征地听证。当地国土资源管理部门应告知被征地农村集体经济组织和农户对拟征地的补偿标准和安置方案有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。据此,如果市、县人民政府国土资源主管部门在征地过程中没有按照上述程序来做,将导致错误的征地审批。

3、市、县国土行政主管部门将拟定的《征收土地方案》报同级人民政府进行征地审查;

4、如果超过同级人民政府的权限,应逐级上报到有审查权的人民政府;

根据《土地管理法》第45条,第1款、第2款的规定,由国务院批准的为:(1)基本农田;(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;(3)其他土地超过70公顷的。除国务院批准征收以外的土地,由省级人民政府批准。

根据《土地管理法》第45条,第3款的规定,“征收农用地的,应当依据本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当按照本条前列款的规定另行办理征地审批。”农用地转用是土地征收的前置程序。

《土地管理法实施条例》19条“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地,涉及农用地转用的,还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的,不得批准农用地转为建设用地。”归纳农用地转用的前提条件:(1)符合土地利用总体规划,已经纳入土地利用年度计划。(2)已履行或能够履行耕地占补平衡义务;(3)符合国家建设用地产业政策,属于国家鼓励发展和限制发展的建设项目,不属于国家禁止的建设项目;(4)占用林地的需要经有关林业行政主管部门审核同意。

《土地管理法》第4条前列款国家实行土地用途管制制度,因此,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,依据第68条的规定,其批准文件无效。

5、有权审查的人民政府批准后,向被征地所在地人民政府下发《征地审核与批复》;

拆迁补偿安置

6、被征地所在地人民政府发布征收土地公告;

程序:《征收土地公告办法》第4条规定,“被征收土地所在地的市、县人民政府应在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。”第3条规定:“征收农民集体所有土地的,征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中,征收乡(镇)农民集体所在土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告。”

如果未按照以上规定的时间、地点履行法定职责,可以根据第14条的规定,有权依法要求公告、有权拒绝办理征地补偿登记手续和征地补偿、安置手续;也可以通过行政复议和行政诉讼来获得救济。

内容:《征收土地公告办法》第5条规定,《征收土地公告》应当包括下列内容:(1)征地批准机关、批准文号、批准时间、批准用途;(2)被征收土地的所有权人、位置、地类、面积;(3)征地补偿标准和农业人员安置途径;(4)办理征地补偿登记的期限、地点。不完全履行土地征收公告内容的,那将是违法的。

办理补偿登记:在公告确定的日期内,持土地权属证书或其他有效证明(如承包合同),到市、县级政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

7、被征地所在地人民政府及国土部门制订《征地补偿、安置方案》;

市、县级土地行政主管部门根据批准的《征收土地方案》对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行进一步核实,制定《征地补偿、安置方案》,报市、县人民政府批准。

8、被征地所在地人民政府发布《征地补偿、安置方案》公告;

市、县级土地行政主管部门将批准的《征地补偿、安置方案》在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见;征询意见期限应事先确定并公告。

对补偿标准有争议的,有县以上人民政府进行协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府进行裁决。(目前裁决已经被行政复议取代)

征地补偿安置标准争议裁决:(1)协调机构:市县级人民政府;(2)裁决机构:分两级,国务院和省级人民政府。谁批准的由谁裁决。(3)争议裁决范围:对市、县人民政府批准的征地补偿安置方案有异议的;‚对使用征地补偿安置方案涉及的对被征土地种类、等级、人均耕地面积、被征收土地前三年平均年产值的认定有异议的;ƒ实行区片综合地价计算征地补偿费的地区,对区片综合地价的使用标准和计算有异议的;④征地补偿安置补助费倍数的适用;⑤土地补偿费、安置补助费倍数的确定。(4)申请人:所有权人和使用权人;具体包括:村委会、村民小组、土地承包人、土地租赁人。(5)争议裁决程序:申请调解。自征地补偿、安置方案公告之日后规定的时间内向市、县级人民政府申请协调。‚开展协调。收到协调申请的市、县级人民政府应当自收到申请之日起,在规定时间内协调完毕。协调一致的,市、县人民政府应当制作《征地补偿安置标准争议协调书》,经争议双方签字后生效。协调不成的,市、县人民政府应当书面告知申请人申请裁决的途径和期限,并在告知书上载明协调过程及协调未达成一致意见的原因。申请人可自收到告知书之日起规定的时间内,向裁决机构申请裁决。ƒ申请裁决。经协调不成活自申请之日起规定时间内不予协调的,再向批准征收该土地的政府(国务院或省级人民政府)申请裁决。申请裁决的应提交:裁决申请书;申请人身份证明;争议标的物的权属证明;市县级人民政府批准的征地补偿安置方案;市县级人民政府调解不成告知书等。④进行裁决。裁决机构应在收到申请书之日起规定的时间内对裁决申请进行审查,决定是否受理。裁决机关自受理申请之日起规定的时间内做出裁决决定。情况复杂,经裁决机关负责人批准可适当延长,但延长较多不得超过30日。⑤裁决决定。裁决机关可以根据不同情况做出a,征地补偿安置适用标准符合法定标准的,决定维持;b,征地补偿安置适用标准符合法定标准,但计算有误的,决定变更;c,征地补偿安置适用标准未达到法定标准的,决定撤销,并责令市县人民政府在规定期限内依法重新确定。作出裁决决定,应当制作征地补偿安置标准争议决定书。如果当事人对裁决机关作出的裁决决定不服,仍然可以依法申请行政复议或行政诉讼,但国务院裁决除外。⑥费用,不收费。

9、被征地所在地人民政府及国土部门组织实施补偿安置工作;

征收土地的各项费用应当自征收补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。被征地的土地所有权和使用权人应当自征地各项费用付清之日起,30日内交付被征收的土地。

对于征收农民承包的土地的,应当依法办理土地承包合同变更或解除手续。强制拆迁

10、国土部门向建设项目用地单位颁发《建设用地批准证书》进行确权。

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