改制的企业房屋拆迁纠纷如何处理?

2015-04-21 12:13   作者:拆迁律师   浏览次数:次   分享到:

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北京创为律师事务所的拆迁律师介绍,对企业所有的房屋拆迁,正常情况下,法律关系是明确的,与一般房屋的拆迁并无不同之处。复杂的情况产生于企业改制,于此同时,国家对国有经济进行战略性调整,国有资产有计划地从一般工商企业中退出,使这些企业的资产多元化。而一些小型工商企业则被出售,国有商业企业为主的局面被私营商业企业为主所取代。由于国民经济的战略性调整是一项十分巨大的工程,就可能对近些年的房屋拆迁产生影响,导致被拆迁房屋补偿权利主体的多元化。这一影响反映在以下方面:

拆迁律师

一 所有权与经营权的分离,形成了特殊的补偿权利主体

经济体制改革,使企业的所有权与经营权相分离,由此经营权在所有权之外,成为新的拆迁补偿对象,经营权人成了特殊的补偿权利主体,对房屋拆迁补偿的协商内容发生了很大的变化。

近年来,我读过许多城市的房屋拆迁管理实施办法,大多数城市都是将经营权人排除在补偿权利主体之外,规定的是“拆除房屋造成停产、停业,给被拆迁人造成经济损失的,在过渡期内由拆迁人按照市价部门公布的标准租金给予补助。”某一城市的综合市场拆迁,数百名承租柜台和场地的经营者、租赁者经营期尚有两年,却只按从业人数每人200元的标准,向市场的所有人领取补助。而市场所有人更惨,因为该市物价部门还是五年前该市场开业时定了租金标准,每平方米月租6元人民币的租金,而拆迁时租金实际已达到月租平方米60元。这种规定无疑是不公平,损害了非住宅房屋所有人和经营者的合法权益,而制定办法的思维还停留在国有工商企业所有人与经营者相统一的水平上,因而落后于社会发展。

二 拆迁可能成为困难企业改制的契机,必须灵活进行

拆迁人实施拆迁与被拆迁人改制企业接触,要注意其机制变化带来的灵活性,要准备多套方案。而企业面临拆迁时,同时要将拆迁作为企业发展的重大战略机遇来考虑,利用拆迁尽可能地对企业进行经营方式、品种、范围和体制进行适应市场需求的调整。这样,就可以减少或预防纠纷的发生,减轻房屋拆迁和企业改制带来的对社会稳定的负面影响。

目前,国企改制的最大困难是改制成本资金的筹措,而拆迁补偿则为困难企业改制提供了资金来源,但是拆迁补偿资金的使用有先后的顺序。根据生存权优先于经营权的原则,优先支付的应当是拖欠职工的工资和养老金、医疗费用等,其次才是其他开支。这是因为不解决职工的切身利益,企业改制就难以成功,对此,各地政府在处理改制企业的拆迁时都是较为慎重的。

三 注意把握企业改制引起的补偿权利主体的变化

除去补偿资金的使用顺序和补偿方式的选择之外,及时地、准确地把握企业改造带来的补偿权利主体的变化,采取正确的对策,对改制企业房屋拆迁纠纷的妥善处理具有十分重要的意义。同时,对企业改制不仅是企业资本的改造,还有依据市场需求,对企业主体本身进行改造,实行资产重组。做法上,有分立,也有合并的,由此无疑会引起拆迁关系当事人,特别是补偿权利主体的变化。

1.分立

分立,是企业改制的较多的方式,是根据企业对市场竞争不同的功能或生产经营范围的不同,将一个分设为多个企业,或者将企业中的某一部分分离出来,单独设立新的企业。分立过程中涉及生产经营场地的调整,如遇拆迁,其拆迁补偿权利主体便产生变化。企业分立时对拆迁活动的不利影响主要是两个方面:一是有的企业分立后,相关财产分割未能办理相应的手续,结果遇上拆迁,往往是使用人没有所有手续,所有人又不在使用,容易产生争议,影响拆迁进度。二是有的企业改制目的不正确,单为逃避债务,而没有按照市场竞争的需求对企业人财物合理调整,结果遇上拆迁,引起利益上的冲突,引发不稳定因素,也给拆迁活动带来干扰。

2.合并

合并,是企业改制的特殊方式,是为了增强企业的市场竞争能力,将相配套或上下游相关的企业合并组建新的企业。合并的方式多种多样,兼并是常见的方式。合并是资产质量好、有广阔市场前景的企业实现低成本扩张,迅速扩大生产经营规模,提高经济效益的常用手段,国内外成功的范例不少。企业合并,其拆迁中的权利义务均由合并后的企业承担,从权利主体的角度容易落实。

3.转让

转让,是企业改制的常见方式。国退民进,将原来属于国有所有的产权转让给民营企业或原企业职工,便引起了企业房屋所有权人的变化。这种转让的实现,转让关系中的出让人一般不是原企业,而是通过国有资产的管理者——当地政府来进行的。转让合同的约定,将在较大程度上决定被拆迁人的地位。例如,原国有土地使用权问题,土地改变用途的出让金问题,甚至遇有拆迁的补偿金的归属都需要通过合同来约定。如果,我们在处理改制企业的拆迁纠纷时,不把握其产权的变化,不了解其转让合同的约定,就有可能走弯路。

同时,存在的问题主要是有的企业拆迁中,企业合并没有按市场规律办事,靠行政手段拉郎配,有的难免存在资债不符的情况,达不到预期的效果。同时反而受了一次重创。甚至有的合并期间发生资产流失,房屋所有权和土地使用权发生逆变的非正常情况,影响拆迁补偿权利的实现。

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