被拆迁人维权

被拆迁人如何根据相关法律维护合法权利

房屋征收(拆迁)决定是由区县人民政府做出的，房屋征收补偿(拆迁补偿安置)方案也是由区县人民政府拟定的，但这不意味着被征收人(被拆迁人)就只能被动接受，无所作为。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)和《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》(人民政府第71号文)的有关规定，被征收人可以对征收的合法性和必要性(是否需要征收)以及征收补偿方案的合理性提出自己的意见，在因旧城区改造而征收房屋时，被征收人甚至可以透过投票的方式对征收决定及征收补偿方案予以否定。本质上，这是被征收人的权利救济行为。根据我们的观察，被征收人能否积极地行使自己的知情权和建议权，甚至在必要的情况下诉诸法律，在很大程度上影响着征收方案的较后确定，当然，这对于维护被征收人的合法权益无疑是十分重要的。

一、 积极参与征收方案的制定过程，充分表达个人意见

按照《国有土地上分为征收与补偿条例实施细则》第十五条之规定，区(县)人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案(房屋拆迁补偿安置方案)进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中，因旧城区改建需要征收房屋的，区(县)人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。

北京创为律师事务所拆迁律师认为，在这个节点上，被征收人的意见表达至关重要，因为此时的征收补偿方案还仅仅是“草案”，还未较终确定，《细则》之所以作出如此规定正是要“试探”被征收人的反应，听取被征收人的意见，因而被征收人的意见也较容易被接受和吸收。

二、 积极参与旧城改造中的“两轮征询”，用“投票权”来维护自己的合法权益。

“新拆迁条例”对旧城改造设置了特别程序，即是“两轮征询制”。《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第十二条规定：“因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。”这是对旧城改造的前置性程序，如果同意征收的人数比例在百分之九十以下，则旧城改造不能进行。《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第二十一条同时规定：“因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区(县)人民政府规定，但不得低于80%。”这一规定又在征收房屋的过程中充分保障了被征收人的表达权。

需要强调指出的是，“两轮征询制”正是从试点然后被“新拆迁条例”接纳的，因此，在旧城改造中实施“两轮征询”已经是驾轻就熟的操作程序。

三、慎重选择评估机构，积极行使对评估结果的“异议权”

在“新拆迁条例”没有正式颁布实施之前，房屋拆迁中依然实行了对评估机构的“票选”，“新拆迁条例”延续了这一做法。《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第二十四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。”鉴于评估结果对被征收人的重要性，拆迁律师团队建议被征收人一定要积极而慎重地参与到评估机构的“票选”过程中，以选择那些管理规范，资质优异的评估机构。同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第二十五条第三款规定：“被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定”。这样的规定，从结果上赋予了被征收人对评估报告的异议权。根据拆迁律师团队的观察，这样的异议通常都是有效果，有收益的。

四、被征收人有提起行政诉讼和行政复议的权利。

《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第二十二条规定：“被征收人、公有房屋承租人对区(县)人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”我们的理解是，这一权利是对被征收人个体而言，无论是基于公共利益的房屋征收(房屋拆迁)还是旧城改造，被征收人都可以在法定时间被提起。按照《行政诉讼法》和《行政复议法》的有关规定，提起行政复议的期限是自知道该行政行为的两个月内提出，提起行政诉讼的期限是自知道该行政行为的三个月内提出。至于是要提起行政复议还是提起行政诉讼，一般来讲被征收人是有选择权的。当然，区县政府在进行房屋征收公告时应该告知被征收人提起行政复议或行政诉讼的权利以及期限。