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租赁房屋遇到拆迁，对于承租人有没有经济补偿或拆迁补偿中有没有承租人的份额，原《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体，但现在的拆迁规定拆迁安置协议只是拆迁人与被拆迁人之间合同，不涉及承租人。但根据拆迁规则制定的原则，现行的拆迁规定还是对承租人的利益予以考虑，根据城市房屋拆迁管理条例第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。该规定对拆迁补偿的对象没有明确，该补偿的对象应该是因拆迁停产、停业的单位，而不一定是产权房屋的所有人。根据上海市城市房屋拆迁管理实施细则三十六条（协商议定租金标准的出租居住房屋的补偿安置）拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。该规定对房屋所有人在签订拆迁安置协议时房屋租赁关系处理有特别的规定，拆迁房屋有租赁关系和没有租赁关系是不一样的安置处理方式。该规定也明确了房屋有租赁关系的所有人对承租人的补偿义务，该补偿应该为因为拆迁给承租人造成的实际损失。
例一、
原审法院经审理查明：2007年12月1日，某公司与某某公司签订一份《租赁合同》，约定某公司将其所有的位于上海市某区某镇嘉好路某号1号楼三层厂房出租给某某公司做办公及电子产品加工之用。厂房面积1065平方米，租赁期限三年，自2008年1月18日至2011年1月17日。租赁期满，某公司有权收回全部出租厂房，某某公司必须无条件如期交还。每年租金人民币(以下币种均为人民币)167,152元，每季度支付41,788元。两年租金价格不变，第三年起每年递增8%。厂房租金采用先付后用的原则，合同签订生效之日起，在五个工作日之内先支付三个月的租金，每季度下三个月的租金应提前半个月支付。合同签订后，某某公司支付租房押金30,000元，待合同期满，付清某公司全部费用和恢复厂房原来功能和设施后多退少补。某公司向某某公司提供管理服务(大门保安、道路清扫、公共部位保洁、生活垃圾、粪便的清运)，如某某公司改变某公司原有结构的，在不影响总体结构及外观情况下由某某公司自行解决，如某公司解决的将收取相关费用，生产垃圾由某某公司自行处理。每年管理费7,668元，每季度1,917元与租金同步支付，管理费二年不变。每月电梯维保费250元，电梯维保费和租金、管理费同步支付。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，某某公司支付了押金30,000元。因某公司认为某某公司的租赁期限已届满，理应搬离系争房屋并支付相关费用，故诉至原审法院，请求判令某某公司：1、立即退还并搬离位于上海市某区某镇嘉好路某号1号楼三层的厂房；2、支付房屋实际使用费、管理费、电梯维保费(按每天563.38元计算，自2011年1月18日至实际搬离之日止)。
原审法院另查明，某公司系位于上海市某区某镇嘉好路某号房屋(建筑面积17358.65平方米)的所有权人，房屋所属土地系其通过出让方式取得，土地用途为工业工地，宗地面积11400平方米，土地使用期限自2006年11月15日至2056年11月14日。2010年11月4日，上海市某区规划和土地管理局发出一份《关于收回上海市大型居住社区某云翔社区拓展区基地1号地块国有土地使用权的公告》，载明为实施上海市大型居住社区某云翔社区拓展区规划需要，经相关部门批准、批复及许可，依法收回位于某区某镇的相关国有土地使用权，具体范围详见附图。其中原系出让方式取得的土地使用权定于2010年11月4日(公告之日起加六个月)收回，原系划拨方式取得的土地使用权定于2010年11月4日(公告之日起加一个月)收回。
原审庭审中，某某公司表示，如果法院判决某某公司需承担使用费等相关费用的，其同意将其支付的押金30,000元予以扣除。
原审法院认为，某公司与某某公司间签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，予以确认，双方均应恪守。鉴于某某公司在租赁期限届满后继续使用系争房屋，某某公司应参照合同支付房屋使用费、管理费和电梯维保费。据此，原审法院判决：一、某某公司应于判决生效之日起三十日内搬离位于上海市某区某镇嘉好路某号1号楼三层厂房，将该厂房返还予某公司；二、某某公司应于判决生效之日起十日内支付某公司上述厂房实际使用费、管理费和电梯维保费(按每天人民币523元计算，自2011年1月18日至实际搬离之日止，具体计算时应扣除押金人民币30,000元)。
案例二、
原审认定，2006年8月31日，A公司（承租方）与案外人某公司，出租方）签订《租赁合同》一份，约定某公司将位于闵行区某路厂房，占地总面积为17.3亩的一块土地及建筑面积为3,000平方米的工业用房以及相邻附属设施出租给A公司使用。期限为5年（即从2006年10月1日起至2011年9月30日止），年租金为85万元（人民币，下同）。保证金为425,000元。在租约中止时，如无损坏按原数退回A公司（原房屋及附属设备）。
租赁期内，因B公司购买某公司的上述房地产，由A公司（丙方）与B公司（乙方）及某公司（甲方）于2007年9月7日签订《协议书》一份，约定丙方承诺放弃该房地产的优先购买权。在甲乙双方完成该房地产买卖后，乙方与丙方自行协商重新签订新的租赁合同。乙丙方重新签订租赁合同后，乙方保证自签订日起直至2011年9月30日，该房地产仍然租赁给丙方使用，不得擅自终止。
2009年3月19日，A公司（承租方，乙方）与B公司（出租方，甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方已于2007年10月26日取得该房地产权证。乙方继续租赁上述土地、工业用房及附属设施（其中甲方收回原出租给乙方17.3亩中的约5.4亩场地），租赁时间为5年（即从2006年10月1日起至2011年9月30日止）。年租金为79万元。租金实行先付后用的方式，3个月支付一次，金额为197,500元。甲方确认已收讫原出租方某公司移交给其的乙方支付的租赁合同保证金425,000元以及自2007年11月份至2008年3月份期间的租金。双方重新确定租赁保证金为395,000元。在租约中止或终止时，如原房屋及附属设备无损坏，则按原数退回乙方。该租赁合同第八条第2款还约定：“租赁期间，租赁场地若遇政府征用，甲乙双方应无条件服从，且双方互不承担责任，由此发生的补偿则按甲方投资的财产归甲方所有，乙方投资的财产归乙方所有，搬迁补偿费按租期每年递减20%（二项合计）补偿给乙方，至此本合同自然终止。租金按实结算，多退少补”。合同第八条第3款约定，“本合同期满，且未续租的，乙方所有的财产归乙方，不动产部分乙方可以拆走，乙方应在本合同期满一个月内搬走，逾期视作放弃。届时甲方可自行处理。”
租赁合同履行期间，因“新虹桥国际医学中心”工程建设的需要，A公司承租的某路1528号房屋被列入拆迁范围。2010年11月22日，在上海新虹桥国际医学中心动迁指挥部的见证下，A公司与拆迁部门及拆迁实施单位共同签订了《国有土地非居住房屋拆迁补偿协议》，该协议载明：“有证房屋：可搬迁的设备搬迁补偿款为212,527元、不可搬迁的设备搬迁补偿款为84,456元（该笔费用为拆迁评估报告中A公司无法搬迁的监控系统的评估值）；停产停业补偿款，生产厂房为1,180,568元、生产辅助用房为25,176元；房屋装修补偿款为960,364元；附属物补偿款为472,540元。未见证房屋：简易结构房屋补偿款10,500元、框架结构房屋补偿款660,800元、装修、搬迁、停产停业补偿款344,400元。其他（物资搬运）补偿款3万元，合计补偿金额3,981,331元。”上述协议签订后，A公司于2010年12月13日搬离了承租厂房并将房屋交付给拆迁单位，又领取了拆迁补偿款3,981,331元。此外，拆迁补偿协议中所涉的未见证房屋是由A公司在租赁合同签订之后自行搭建的。
另查明，2011年1月12日，原审法院立案受理了A公司起诉B公司要求返还多收的租金及返还保证金等租赁合同纠纷一案，并于2011年4月2日作出判决：“一、A公司与B公司签订的《厂房租赁合同》于2010年12月13日已经解除；二、B公司于判决生效之日起十日内返还A公司租赁保证金395,000元；三、B公司于判决生效之日起十日内返还A公司租金15,150.68元（2010年12月14日至同年12月20日多收的租金）；四、驳回A公司的其余诉讼请求。”该案因B公司提起上诉正在二审审理中。
2011年2月22日，B公司（乙方）与上海新虹桥国际医学中心动迁指挥部（甲方）签订《框架协议》一份，约定由甲方一次性补偿乙方3,760万元，以上款项是乙方在甲方地块上的动迁补偿款（含建筑物、装潢、设备搬迁、停产停业、附属物及土地补偿）。诉讼中，上海新虹桥国际医学中心动迁指挥部出具了一份情况说明：“我指挥部《框架协议》中给B公司动迁补偿款叁仟柒佰陆拾万元补偿款不包括闵行区土地储备中心与A公司补偿协议中叁佰玖拾捌万壹仟叁佰叁拾壹元补偿部分。在土地储备中心与A公司动迁补偿协议中，已有约定其与B公司之间租赁合同关系由A公司妥善处理并承担一切费用。”
原审认为，B公司与A公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方均应严格履行。合同第八条约定，“租赁期间，租赁场地若遇政府征用，甲乙双方应无条件服从，且双方互不承担责任，由此发生的补偿则按甲方投资的财产归甲方所有，乙方投资的财产归乙方所有，搬迁补偿费按租期每年递减20%（二项合计）补偿给乙方，至此本合同自然终止。租金按实结算，多退少补”，本案的争议焦点即为对上述约定中的搬迁补偿费的理解。综上，合同第八条第2款的搬迁补偿费为可搬迁的设备搬迁补偿款212,527元及物资搬运补偿款3万元之和即242,527元。其次，上海新虹桥国际医学中心动迁指挥部出具的《情况说明》已证实A公司所得的动迁款3,981,331元是动迁部门补偿给作为承租人的A公司的所有款项，B公司所得的拆迁补偿款中不包含任何承租人（A公司）部分的款项，故现A公司理应根据合同第八条第2款的约定将递减的搬迁补偿费返还给B公司。综上，A公司应向B公司返还动迁补偿费194,021.6元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于二○一一年七月十九日作出判决：一、A公司于判决生效之日起十日内支付B公司194,021.6元；二、驳回B公司的其余诉讼请求
案例三：
原告诉称，2005年10月19日，原被告签订房屋租赁合同1份，被告向原告承租位于本市××内总占地面积为17,036平方米场地、建筑面积8,788.68平方米房屋，租期6年，年租金为160万元。协议约定乙方（被告）租赁期未满提前要求解除合同，乙方除向甲方（原告）赔偿一年租金外，不得擅自拆除原有建筑物及装饰物，不得影响使用功能。2008年4月，原告曾通知被告在收到通知的六个月后，双方办理解除合同手续。然因动拆迁未确定，原告于2008年12月3日通知被告取消该终止通知书，并要求被告继续履行租赁合同。被告接到通知后向原告支付了2008年12月、2009年1月的租金。2009年2月6日，被告以所租赁场地属动迁范围，周边房屋已被拆迁，嘉闵高速公路正在厂门口施工为由，向原告发出退房通知书，表示双方的租赁合同已终止，要求原告在三天内办理房屋交接手续。原告于2月8日回复被告，认为双方租期未满，被告单方面退房系违约。由于被告单方面解除合同，客观上造成了原告的利益损失。按照双方协议规定，被告应当赔偿原告一年期租金损失168万元。另被告在租赁期间，拆除了房屋原有的防火隔墙、防火卷帘门、办公室隔墙及厕所，上述建筑的建设成本为237,952元。现要求被告支付原告违约赔偿金168万元，赔偿拆除建筑物的损失237,952元。本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，原被告签订的租赁协议约定，如在合同期内政府征用土地，甲方（原告）需提前6个月通知乙方（被告），并解除合同。涉案房屋因××工程建设而需要动迁，原告按协议约定于2008年4月通知被告6个月后解除合同。当时原告法定代表人、动迁组及房屋评估公司相关人员均到租赁房屋现场说明拆迁事宜。被告此后积极配合动迁，并另找经营场所。由于原告迟迟不与拆迁人签订拆迁补偿协议，也造成被告无法正常使用房屋，无奈之下被告先行与闵行区C工程建设指挥部签订拆迁补偿协议后搬迁。被告根据按照租赁协议约定，按原告的解除合同通知而搬迁，不存在违约行为，故不同意原告关于违约赔偿金的请求。对于原告主张拆除建筑物的损失237,952元，同意支付。
本院认为，原被告之间的房屋租赁合同依法建立并有效。双方约定的解除合同的条件和程序，不违反法律规定。原告于2008年4月向被告发出了解除合同的通知，被告在接到该通知后，并未提出异议，该通知自到达被告时生效。故按双方的租赁协议及此解除合同的通知，原被告的租赁关系已于2008年10月解除。原告于2008年12月向被告发出通知要求继续履行双方的租赁协议，此系原告要求与被告重新建立租赁关系的要约，被告对此并未表示接受，故原被告之间未建立新的租赁关系。被告在租赁合同解除后，支付实际使用房屋的使用费，不表示原被告之间原租赁关系继续有效。被告按照原告的解除合同通知、及相关动迁需要，于2009年1月从租赁房屋搬迁，并不构成违约。故原告现要求被告承担违约责任，支付违约赔偿金的请求，本院难以支持。对于原告主张的被被告拆除的建筑物设施的损失237,952元，被告同意支付，与法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海B货运有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海A建筑装璜工程有限公司拆除建筑物的损失人民币237,952元；
二、驳回原告上海A建筑装璜工程有限公司要求被告偿付违约赔偿金168万元的诉讼请求。
