江苏民办学校价值1亿土地被征 仅获8百万补偿

被政府停止招生办学六七年的东南电子学校

法治周末记者 任东杰

发自江苏沭阳

“我们学校建筑面积近9000平方米，而县政府征收只给700多万元补偿，一平方米才合800多元，这点钱不要说在同地段买商品房了，就是自己建房也不够，还不到建设成本的一半。”

位于江苏沭阳县城的民办东南电子中等专业学校(以下简称电子学校)的董事长岳增贵向法治周末记者如此反映。

岳增贵介绍说，近年来，随着县城建设的发展，学校所在的地块成了县城的中心，地价不断升值，县政府便以学校建设风格落后、各项配套设施较差、对周边居民生活质量的提高带来了一定影响为借口，将学校强行征收拆除，然后以1亿多元把地卖给了房地产开发商。

岳增贵对记者说：“县政府一平方米才给我们800多元的征收补偿费，远远低于学校周边四五千元的房价，也远远低于同地段类似情况的学校、医院的征收补偿标准，这让我和学校的其他股东不能接受。”

为了维护自己的合法权益，电子学校将沭阳县政府起诉到宿迁市中级法院。然而，宿迁中院在没有给电子学校出具任何文字性手续的情况下，一纸内部函件，将案件转给了沭阳县法院审理。

建成5年被纳入“旧城区”改造

占地40来亩的东南电子学校位于县城的黄金地段，周边道路宽敞，交通便利，生活方便，医院、宾馆、饭店、超市等设施齐全，还有多个高档居民区。

岳增贵向记者介绍说，十多年前学校刚建时，这里还属于远离县城的农村，周围一片庄稼地，没有什么生活设施，也没有什么单位，学校门前的一条砖渣路只有两三米宽，坑洼不平。

据岳增贵介绍，早在2003年，为了落实时任江苏省委领导的指示，为昆山等地区电子企业输送熟练劳动力，沭阳县委领导亲自招商引资，于是，岳增贵等人便投资设立了民办的电子学校。至2007年，学校在籍生达5000余人，学校获得了各级政府教育机构的表彰，沭阳县委县政府领导经常领人前来参观考察学习。正当学校发展驶入快车道之时，2008年，学校所在的地块被县政府看中，要搞商业开发，拿出来挂牌出让，学校被县拆迁办叫停招生。不知何故，这次挂牌成交后流产了，2010年、2011年，又被两次挂牌、两次摘牌。但直到现在，5年了，学校一直面临拆迁状态，无法办学，致使学校遭受巨大损失。

“县政府要求我们腾退学校土地，又只给我们830多万元的补偿费用，我们觉得极不合理，又不合法，因为拆迁包括近9000平方米房屋和室内配套、装饰装修及其他附属物。所以我们坚决不同意腾退学校。”岳增贵对记者说。

沭阳县政府2013年2月22日针对电子学校作出的《房屋征收补偿决定书》显示：县政府对电子学校的房屋实施货币补偿，补偿金额包括房屋补偿费7591234元，室内配套、装饰装修及附属物补偿费738557元，搬家费64225.12元，临时安置补助费289013.04元等合计8683029.16元。

岳增贵对记者说，计算下来，一平方米建筑物的补偿费才合800来块钱，在沭阳县城，这点钱别说买商品房，就连盖房子本钱都不够，现在一平方米的建房成本都要一千七八百元。

记者从一位不愿让透露姓名的人士处获悉，与电子学校一路之隔的民办沭阳县技工学校，2012年被征收时，政府采用了“拆一还一”的就地安置商住房的办法。

5月23日，记者在该地块开发商的售楼处看到，该地块的商品房，售价在4000多到5000多元不等。售楼处大厅里一位工作人员向记者介绍说，开发商当时给了技工学校51套房子作为补偿，后来又从技工学校回购了48套。

还有一家与东南电子学校同区域、同条件的民办眼科医院，在被征收时也是采用的“拆一还一”的就地安置商品房办法。

“不患寡而患不均。”岳增贵对记者说，这让他们觉得政府的补偿没有一点公平可言。

记者从沭阳国土局2011年6月10日发布的《沭阳县国有建设用地使用权挂牌交易成交公告》中了解到，东南电子学校的地块被江苏吉安置业有限公司以10010万元竞得。

2011年5月3日沭阳县政府办公室整理出的关于2011年4月29日有县政府领导和县南部新城区规划建设指挥部、沭城镇、县政府办、监察局、国土局、审计局、县法院、规划办、拆管办等单位负责人参加的对拟挂牌地块集体研究的会办记录显示，东南电子学校所在的地块，规划用途为住宅、商业。

中标单位的一位负责人向记者介绍说，该地块规划的是34层的高层住宅，地上建筑面积有12万平方米、地下有3万平方米，还有门面房1.5万平方米。

这位中标单位的负责人还告诉记者，1亿多元的土地出让金交给政府3年了，光银行利息损失就有3000多万，但到现在地也没有拿到手，他们也很无奈。

房地产评估公司被指违法评估

记者从前述沭阳县政府办公室整理出的集体会办记录中还了解到，东南电子学校所在地块曾于2010年1月26日挂牌，有客商以4500万元摘牌，后摘牌人被取消竞得资格。当时，县拆管办提供该宗地拆迁安置补偿费用为2746.98万元。

一年多后，到了2011年6月份，该宗地块出让价升了1倍多，达到10010万元，为何补偿费用不见提高反而大大降低了呢？

县政府的征收补偿决定书显示，县政府决定补偿费用800多万元，根据的是江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司(以下简称博文评估公司)作出的房屋征收与补偿价值评估报告。

2012年4月27日，沭阳县住建局委托博文评估公司对东南电子学校的所有被征收房屋进行价值评估。

博文评估公司依据《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》的技术标准，参照2011年的《沭阳县国有土地上房屋征收评估技术细则(试行)》，采用成本法，在第二天作出的评估报告显示，东南电子学校被征收房屋的价值被评估为6947911元，土地使用权价值被评估为643323元，室内装饰、装修及其他附属设施价值被评估为738557元，三项合计为8329791元。

博文评估公司的评估报告出来半年后，县征收办于2012年11月6日送达岳增贵。

“我们拿到评估报告后，发现这个评估报告严重违法。”岳增贵对记者说。

首先，评估报告依据的是已经过期的技术标准。《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》中规定，拆迁估价依据的是《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则等，而2001年的《城市房屋拆迁管理条例》已经被2011年国务院制定的《国有土地上房屋征收与补偿条例》所明文规定废止。所以，博文评估公司依据《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》作为技术标准显然违法。

其次，博文评估公司使用的评估方法存在错误。住建部法规司《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉释义》明确，对被征收房屋采用“货币补偿”方式的，“以市场评估价为标准”。东南电子学校的被征收房屋的补偿方式被县政府确定为货币补偿，而博文评估公司却采用成本法评估。

第三，每平方米800元的补偿标准，远低于市场价。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”住建部法规司对此的释义是，确立不低于类似房地产的市场价格的制度，可以使被征收人用所得补偿在市场上能够买到区位、面积、用途、建筑结构等方面相当的房屋，是条例针对被征收人的保护性条款。“把每平方米评估为800元，不要说市场价，与成本价也相差甚远。”

第四，博文评估公司超资质、超委托范围评估。博文评估公司除了对被征收房屋价值进行评估外，还对东南电子学校院内的树木、水井、机床、开水炉、广告牌等不在其评估资质范围内的资产进行了评估，同时，这些资产也不在沭阳县住建局的委托评估范围内。

带着岳增贵提出的博文评估公司评估中存在的诸多问题，记者赶到南京找到博文评估公司。公司的工作人员对记者说，公司负责人和评估师到外地出差去了，她无法与他们取得联系。

状告县政府案件被移交当地法院

记者从沭阳县政府2014年1月份提交给法院的行政答辩状中了解到，沭阳县政府之所以征收电子学校房屋，将其土地进行挂牌拍卖开发房地产的原因，一是认为该校由于建设相对较长，所建楼房因受当时建筑条件的限制，楼房各方面的抗风险能力较弱，建设风格相对落后，各项配套设施较差，已与周边的环境形成了鲜明的对比，对周边居民生活质量的提高带来了一定的影响，因而该处已属于基础设施落后的“旧城区”改造范畴，属于为了公共利益而实施的征收；二是认为该校所在的位置和地块早已于2003年纳入到城市远期规划中，因而对其房屋实施的征收是依政府原有的规划在实施。

然而，岳增贵对记者说，学校2003年开建时，周边还是一片农田，没有什么单位和基础设施，在2005年县住建局还批准学校扩建，怎么到了2008年，只5年时间，学校所在的位置就成了“旧城区”？事实上，沭阳县政府没有任何证据证明学校楼房抗风险能力较弱、建设风格相对落后和配套设施较差，也没有文件认定学校属于“旧城区”改造范畴。

沭阳县政府将电子学校所在地块以1亿元卖给了开发商，却只想给电子学校补偿800万元。对此，岳增贵认为，沭阳县政府既不是为了公共利益，也不是为了旧城区改建，纯粹属于商业行为，这是典型与民争利。

因不服县政府作出的《房屋征收补偿决定》，电子学校于2003年4月向省政府申请行政复议。

据电子学校的代理人朱大网律师介绍，2003年6月6日，省政府法制办主持的复议中，沭阳县政府、县住建局、县征收办以及博文评估公司的人都参加了，当时省政府法制办的人要求他们解释两个问题，一是搞商业开发怎么属于公共利益？二是2010年时补偿2700多万元，而到了2013年变成了800多万元，这么大的差距是怎么回事？当时他们无法解释。

朱大网还告诉记者，省政府法制办的工作人员曾经限令沭阳县政府在2013年12月20日之前把问题协商解决，如果不能解决，就要撤销县政府的补偿决定，到了12月19日上午，沭阳县政府征收办的一位领导表示同意以2746.98万元为基数适当浮动的补偿方案，然而，到了下午，征收办的另一位领导又突然表示不同意了。

2013年12月31日，省政府作出决定，维持沭阳县政府作出的《房屋征收补偿决定》。

5月26日，记者赶到南京，想找江苏省政府法制办的人员了解核实相关情况。在省政府大门口传达室，一位工作人员在给省政府法制办行政复议处一位处长电话联系了后转告记者，这位处长拒绝接受记者采访。

岳增贵对记者说，他们坚持认为沭阳县政府作出的《房屋征收补偿决定》是违法的，应予撤销，于是，一纸诉状又将沭阳县政府起诉到了宿迁市中级法院，但没有想到，宿迁中院受理后却又将案件移送给了沭阳县法院审理，并且没有向电子学校出具书面裁定或通知。

5月23日，宿迁中院立案庭一位负责人在接受记者采访时解释说，立案庭的工作人员当时确实受理了电子学校的起诉，但他发现，按照江苏省高院的文件规定，关于征收决定的案件由中级法院审理，而关于征收补偿决定的案件应该由沭阳县法院审理，于是，他让人把案件移交给了沭阳县法院。

“有法律不执行，偏偏依据没有法律效力的省高级法院的文件，这不是明显的有法不依吗？”岳增贵认为，按照行政诉讼法和《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》以及最高人民法院关于认真贯彻执行《关于行政案件管辖若干问题的规定》的相关规定，这个案件应该由宿迁中院审理，宿迁中院将案件移交沭阳县法院，并且不给电子学校出具书面裁定或通知，明显违法。

2014年4月4日，沭阳县法院作出一审判决，驳回电子学校要求撤销沭阳县政府作出的《房屋征收补偿决定》的诉讼请求。电子学校不服，向宿迁中院提起上诉。

5月24日，在沭阳县政府办公室，秘书科一位工作人员听闻记者想采访有关县领导，便让记者联系县委宣传部。而接待记者的县委宣传部一位副部长则对记者说，有关县领导都不在沭阳。

5月29日，沭阳县委宣传部领导和该县住建局副局长兼房屋征收办公室主任尚俊利赶到北京，向记者说明有关情况，在记者当面提出十多个问题后，他们表示将尽快予以回复，直到记者发稿时，也没有收到回复。

6月10日，记者再次致电尚俊利，他说材料已经整好，“过几天到北京汇报”。

当日，岳增贵告诉记者，学校已经将问题实名举报到了江苏省有关部门。

事件进展如何，本报将继续关注。

来源： 法治周末

(原题：县里卖地1亿元 补偿学校800万 江苏沭阳一所民办学校遭遇如此拆迁补偿)