拆迁律师运用谈判策略智取开发商 湖北鄂州商铺拆迁案例

【案情陈述】

2005年4月，湖北省鄂州市华容县某房产开发公司启动项目拆迁，恰好黄先生经营的日用品零售商铺就在此次拆迁的范围内。在进行补偿谈判的过程中，开发商希望通过产权调换加营业损失赔偿的方式来加以补偿，但在营业损失赔偿的数额上，双方未能达成一致。次年9月，拆迁方首先出招，向县建设局申请对黄先生下达《房屋拆迁裁决书》，县建设局同意申请，裁决拆迁方对黄先生进行原位回迁，回迁房面积超出原产权房面积的部分采用差价补款的方式结算，营业损失补偿为前三年营业额的平均值，若超过15个月未能交付，按每日157.6给予补偿。此时，面对开发商的强势出击，黄先生倍感焦虑，深知缺乏法律专业知识的自己难以应付。经他人介绍，黄先生决定委托北京创为律师事务所拆迁律师团队的韩律师及其团队代理此案。

【拆迁维权之路】

接受委托后，韩律师及其团队的首要任务便是阻止《房屋拆迁裁决书》的强制执行。在仔细审读了相关资料之后，韩律师及其团队和当事人黄先生协商，即刻向鄂州市建设局申请行政复议，但市建设局却在行政复议中认定县建设局和开发商无违规行为。随后，韩律师及其团队向华容县法院提起诉讼，要求县建设局撤销《房屋拆迁裁决书》。在法院同意受理此案的同时，韩律师给开发商发去了《律师函》，阐明了当事人黄先生的观点和立场，表达了在不放弃通过法律手段解决纠纷的同时，希望双方能再次回到谈判桌前的愿望。

在刚柔并济，软硬兼施之下，拆迁房的一位负责人同意重新开展补偿谈判。但万万没想到，前有谈判，后有偷拆。开发商以谈判为诱饵，企图稳住拆迁户，于11月18日夜晚对黄先生的商铺进行了强拆。但偷拆的行为看似通过强制手段获利，实则彻底暴露了开发商的本性，当事人黄先生和韩律师及其团队对此予以猛烈的还击。韩律师及其团队一方面向县建设局申请要求查处开发商开发商违法偷拆的行为，另一方面向法院提起刑事诉讼。面对行政与刑事的双面夹击，开发商终于妥协，拿出了一份相对有诚意的拆迁补偿协议：1、尽快建设安置房；2、放弃回迁房超出原产权房面积的差额补款；3、提升营业损失补偿。最终，黄先生与开发商签订了《拆迁补偿协议》。

【拆迁律师评述】

虽然此案跌宕起伏，但终得圆满，其中有几点值得总结。首先，作为经济人的开发商，往往会利用一切资源，采用任何可能的手段来使得自身利益较大化。作为独立的拆迁户通过常规方式往往难以与之抗衡，较好的方式便是寻求律师的协助，以法律作为依托，通过行政和司法手段来维护拆迁户的合理诉求和合法权益。其次，通过适当调查，运用法律手段可以增加补偿谈判中的筹码，揣测拆迁方的利益思维，制定合理的谈判策略能大大增加谈判的主动性，使得谈判向着自己有利的方向发展。